不動産売買契約書のチェックポイント

不動産の取引は、

高額な資産を対象とした大きな

取引です。

そのため、通常、

不動産売買契約書を作成して

取り交わします。

不動産売買契約書は、

取引に係る不動産仲介会社が

作成するのが一般的です。

今回は、そんな不動産売買契約書の

チェックポイントについてお話しします。

併せて、

不動産売買契約書に記載される内容に

ついてもお分かり頂けます。

不動産売買契約書に記載される内容とチェックポイント

それでは、不動産売買契約書に

記載される内容と、その

チェックポイントについてお話し

していきます。

売買の目的物および売買代金

売主が所有している売買対象の不動産

について、そして、売買金額が

記載される欄です。

売買の対象となる土地や建物を

明確にするため、

土地・建物の所在や地番、

面積などの詳細情報について

記載があります。

マンションの場合は、

区分所有建物の詳細情報や

敷地件の目的たる土地の

詳細情報について

記載があります。

その売買対象不動産を、買主が

記載の売買金額を支払い、

買い受けることを

示しています。

売買対象不動産について

間違いがないか、

売買金額について間違いがないか

きちんと確認が必要です。

手付金

売買契約を締結した際に、

買主が、売主に支払う手付金の額も

記載欄があります。

手付金は、通常、売買代金の一部に、

無利息にて充当されます。

売買代金の支払いの時期・方法

売買代金の支払いの仕方や支払日に

ついて規定があります。

通常、売買契約の締結時に、先述の

手付金を支払い、残代金を物件の

引き渡し時に支払います。

それらの支払日についての記載があります。

支払日に、事前の了承もなく

支払いができないと

契約違反に該当する可能性があります。

期日も要チェックです。

支払い方法については、通常、

銀行振込にて行います。

売買対象面積・測量

売買対象となる土地の

面積に関する規定があります。

登記事項証明書（登記簿謄本）に

記載されている土地面積を

売買対象とする場合と、

実際に現地を測量して得られた

面積を売買対象にする場合があります。

売買契約締結後に測量を行い、

実測面積にて売買を行う場合は、

売買契約書には登記事項証明書の

面積を記載しておき、売買契約を

締結します。

そして、物件の引き渡しまでの

決められた期日までに、

測量を実施します。

測量を行い、

登記事項証明書に記載されている

土地面積と、実測面積に

差があった場合、

差額を清算します。

清算するタイミングは、通常、

残代金決済日です。

特約で、差が出ても

清算しないとする場合もあり、

事前に売主・買主が納得した内容を

契約条文もしくは特約として規定し

取引を行います。

いつ清算するか、

特約がある場合は特約の内容

について、要チェックです。

マンションの場合は、通常、測量を

行いません。

境界の明示

土地・一戸建て物件の不動産売買の場合、

売主は、買主に、隣地との土地の境界を

明示することを規定しています。

具体的には、現地で、境界標を示すことに

なります。

現地に境界標がないときは、

隣地所有者の立ち合い・承諾を

取り付けて、

新たに境界標を設置して

境界を確定させることが、

必要となります。

買主が、境界の明示を不要と

納得していれば、

特約事項に、その旨記載し、

不要の上、

取引をすることも可能です。

所有権移転の時期

売主から買主に所有権は

いつ移転するのかです。

買主が、売主に、

売買代金全額を支払った時点で

移転する、と規定されています。

引き渡しの時期

売主から買主に、物件を

引き渡す日が

いつなのか規定されます。

通常は、買主が売主に、

売買代金全額を支払う日と

同日に規定されます。

しかし、たとえば

売主が買い替えの方で、

引っ越しのための猶予期間を設ける

ケースもあります。

その場合、具体的な猶予期間を

売買契約書に記載し規定します。

具体例としては、

残代金決済日から１０日以内に

売主は買主に物件を明け渡す

ものとする、

というような記載をします。

 抵当権等の抹消

抵当権とは、たとえば、

住宅ローンを利用して物件を

購入した場合、

金融機関が物件に抵当権を

設定しています。

買主に所有権を移転するにあたり、

この抵当権は所有権の移転を

阻害するものとなります。

他にも、賃借権等がありますが、

売主は、これらの、

所有権移転を阻害する権利を

すべて除去・抹消することが

規定されます。

所有権移転登記

売主から買主に、所有権の

移転の登記をするのは、通常、

司法書士に依頼します。 

その費用は、買主の負担とすることが

一般的です。

先述の抵当権等の抹消登記の費用は、

売主の負担とすることが一般的です。

引き渡し完了前の滅失・毀損

売買契約締結後から

引き渡し前までの間に、

天災等、売主、買主ともに

責任のない事由により

売買対象の不動産が滅失してしまったり、

毀損してしまい、かつ、

修復が困難な場合、

不動産売買の契約を解除することが

可能なことを規定しています。

この内容に該当して

売買契約を解除する場合、

売主は、手付金等の

受領済みの金員を

無利息にて返還することとなります。

物件状況等報告書

売主は、物件状況等報告書

という書類に、

知る限りの情報を落とし込み

買主に通知します。

その情報とは、売買対象物件の、

雨漏りやシロアリ被害の状況、

過去に発生・被害にあったことがあるか、

他人の配水管が自分の敷地内を

通っていること、

近隣の嫌悪施設（火葬場等）、

自治会について等が

あります。

設備表

一戸建てやマンションの売買等、

売買対象に建物がある場合、

売主は、設備表に各設備の有無と、

故障の有無の情報を落とし込み

買主に通知します。

各設備とは、給湯器やガスコンロ、

換気扇、エアコン、照明等が

あります。

公租公課等の分担

売買対象物件の固定資産税や

都市計画税等の負担について、

引き渡し完了日の前日までの分を

売主の負担とし、

引き渡し完了日以降の負担を

買主とすることを規定しています。

隠れたる瑕疵の責任

ます、瑕疵とは、見えない部分の

欠陥のことです。

具体的には、雨漏りやシロアリ被害、

給排水管の亀裂・裂傷による水漏れ等が

あります。

引き渡し完了後、隠れたる瑕疵が

見つかった場合、

売主の責任と負担で修復することを

規定しています。

一般的には、引き渡し完了後、

３か月以内に発覚した瑕疵について

売主は責任を負うものと

規定されています。

先述の物件状況等報告書にて

買主に事前に通知していた

瑕疵については、

通常、責任を負いません。

設備の修復

売主は、先述の設備表にて、

故障はないと通知した設備について、

引き渡し完了後、

故障が発覚した場合、

修復する責任を負います。

通常、引き渡し完了から、

７日以内に発覚した設備についてと

規定されています。

設備表にて、

故障・不具合が有りとして

事前に通知したものについては

修復の責任を負いません。

手付解除

不動産売買契約書に記載された

手付解除期日までであれば

売主・買主ともに売買契約を手付解除

することができます。

売主が手付解除する場合、

売買契約締結時に受領した手付金を

買主に変換し、

手付金と同額を買主に支払うことで

手付解除することができます。

（いわゆる手付金倍返し）

買主が手付解除する場合、

売買契約締結時に売主に支払った

手付金を放棄して手付解除することが

できます。

（支払い済みの手付金を

　支払ったままにする）

契約違反による解除・違約金

売主、または買主が、

不動産売買契約の債務の履行を

怠ったとき、その相手方に対し、

違約金の支払い請求を

することができる

という規定です。

債務の履行を怠ったときとは、

たとえば、

事前に相談・了承もなく、

物件を引き渡すと約束した期日に

物件を引き渡さない、

売買代金を支払うと約束した日に

無断で支払わない、といったことが

あげられます。

違約金の額は、不動産売買契約書に

明記されます。

多いケースは売買価格の

２０％相当額ですが、

売買価格の額により、変動します。

違約金の額が低すぎると、

売買契約が軽いものに

なってしまうためです。

融資利用の特約

いわゆるローン特約についてです。

住宅ローン等の融資を利用して

物件を購入する場合、

不動産売買契約書に、

融資利用の申込先、融資金額、

そして融資承認取得期日の

記載があります。

融資の本承認を取得できない場合、

この融資承認取得期日までであれば

ローン特約により、売買契約を

白紙解除することができます。

（買主は支払い済みの手付金を

　変換してもらうことができます）

万が一、融資承認取得期日を過ぎて

しまった場合、ローン特約による

白紙解除はできません。

そのため、

この融資承認取得期日までに、

金融機関から融資の本承認を取得し、

その旨を売主に通知する必要があります。

なお、実際に融資を受ける金融機関を、

融資利用の申込先に記載した

金融機関と、

別の金融機関で融資を受けて

売買代金を支払うことは可能です。

融資利用の申込先に記載した金融機関で、

融資額に記載した金額以上の融資承認を

得ている場合、

ローン特約による解除は

買主の一存では、できなくなります。

また、融資本承認が得られず、

ローン解除をする場合、

融資承認取得期日までに

売主に打診しないと、

契約違反による解除に該当する

可能性があるので注意が必要です。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

不動産売買契約書に記載されている

主な取り決め事項のお話しを

致しました。

ここでお話ししたものは、特に、

期日や、その内容が

明記されているべきものになります。

万が一、該当した場合どうするのかを、

あらかじめ、売主・買主の双方が

理解し、捺印に臨むべきものです。

実際の売買契約は、

売主と買主の双方が同意した

内容にするため、

特約事項により、

双方の同意内容になるように

付加したものになりますが、

期日を過ぎてしまった場合や、

万が一の場合どうなるのかを

よく確認して捺印する必要があります。

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