中古住宅（一戸建て）購入時の注意点

中古住宅の購入を考えている方へ

中古住宅（一戸建て）の購入は、

購入前に注意すべきポイントが

数多くあります。

中古マンション購入と同じく、

所有者の売却理由もですが、

建物についてや、法令について等、

より多く注意すべきポイントが

あります。

今回は、中古住宅（一戸建て）購入時の

注意ポイントについてのお話しです。

中古住宅（一戸建て）購入時の

注意点は、大きく分けると下記３点です。

・売却理由

・建物について

・土地（法令について）

それでは１つずつ紐解いていきます。

売却理由

まずは売却理由の確認です。

なぜ、この物件を売るのか。

どうして売るのかを聞くことに

よって、物件についての問題や

近隣トラブルについて等、

所有者が問題としている事柄が

浮き彫りになります。

マイホームの大抵の売却理由は、

家族構成の変化や転勤、相続、

住宅ローンの支払い難です。

子供が成長して独立し

夫婦２人では持て余してしまう、

高齢になった親と同居するため

もっと広いところに移りたい、

親も住みやすい間取りのお家に

住み替えたい、

実家を相続したが、自分は

すでに別のところに住んでおり不要、

このような理由で売りに出す

ケースが多い傾向にあります。

しかし中には、

物件に傾きがでてきた、

雨漏りしている等、

建物に不具合が生じてしまい、

修繕や建替えに費用を割くなら

いっそのこと引っ越してしまおう、

もしくは、

お隣さんとの関係が良くない、

そういった理由で売りに出し

引っ越しをしたいため、

というケースもあります。

不動産の売買において、

買主が購入判断をするために

重要な事項は、通知する義務が

あります。

これは、売主も仲介業者もです。

これを隠して売却した場合、

内容や程度、状況にもよりますが、

罰則があります。

買主は、売買の無効を

主張することも可能です。

そのため、売却する理由を

聞くことで、物件についての

問題点や、トラブルの有無・内容

についても確認することが

できます。

物件の内見時等、購入前に

なぜ売るのかを確認しましょう。

建物について

先述の売却理由を聞くことで、

建物についての不具合がある場合、

その内容を確認することができます。

しかし、

売主が気づいていない、

相続で引き継いだ物件で直近は

住んでいないため分からない、

引っ越して空家にしていて

最近は使ってないから

多分問題ないと思うけど、

というような、

売主が不具合を認識していない場合、

売却理由を聞いても、

不具合については出てこない

解答になります。

売却理由を聞いて、問題は言われてないから

大丈夫と考えるのは早計です。

売主が知らないだけという

こともあります。

先述の通知すべき義務は、

知っていて隠蔽した場合は該当しますが、

知らなかったことについては、

責務を免れるケースもあります。

現地で要確認をすべきです。

現地で確認し、不安が残る場合、

リフォーム業者にみてもらい、

是正できるものか、

できるのであれば、その費用は

いかほどか、を確認しましょう。

場合によっては、

建物検査をすることも視野に入れる

べきです。

ただし、これらを行うのは、

目星を決めた物件のみにしましょう。

他の確認ポイントもすべて確認し、

建物のこの部分が、これくらいの

費用で修繕できれば買う、といった

ところまで煮詰めてから、

リフォーム業者なりに確認を

依頼しましょう。

他のポイントで買わないかもしれない

物件でも、リフォーム業者を呼んで

確認してもらっていては、

購入物件を探しているあなたも、

リフォーム業者も

お互いに時間の無駄になるからです。

建物についての主な不具合と不具合の見定め方

なお、建物についての不具合は

主に以下のようなものがあります。

傾き、雨漏り、シロアリ被害、

水漏れ、躯体の腐食。

程度によるところがありますが、

これらが発生していると、

内見時に、プロでなくても

分かります。

傾き

傾きは、傾いている方向に

体が持っていかれるような感覚が

あります。

傾きがキツイと目が回ってきます。

傾きを直すには、ジャッキアップを

おこなうケースが多いです。

費用は高額になります。

中には、床材のしなり・たわみが

原因で、傾きと錯覚することも

あります。

床材が原因であれば、低額で

修繕できるケースが多いです。

雨漏り

雨漏りは、クロスに水跡のシミが

できますので、内見時に目視でも

確認できるケースが多いです。

雨漏り自体は、修繕で止めれる

ことも多くありますが、

雨漏りにより水が浸入した箇所が

腐食したり、

そこにシロアリが発生する懸念が

出てきます。

シロアリ被害

シロアリ被害は、

被害個所の資材を交換することで

対応できるケースもありますが、

被害個所が広範囲である場合、

すべてやり替えが推奨されるので、

高額になります。

床が、広範囲でベコベコしていると

このシロアリ被害が想定されます。

被害個所の床にのると、

支えに不安を覚えるほど

へこみますので分かると思います。

なお、局所的に軽くへこむ場合、

シロアリ被害でなく、床材の

部分的張替等で低額で修繕できる

ケースもあります。

これらのような不具合が発生している場合、

直す費用は高額になるケースが

多いです。

必ず、購入前に見積もりを取得し、

是正できそうかどうか、

将来的に再発する可能性は

どの程度かも確認しましょう。

 土地（法令について）

中古住宅（一戸建て）の場合、

マンション以上に法令について

注意すべきです。

たとえば、道路付けの関係等で

建て替えができない物件の場合、

購入時に住宅ローンの利用が

できないことも多くありますが、

万が一、

将来、売却が必要となったときに

売りにくい、ということが

あげられます。

また、区画整理区域内にあり、

将来、土地の大きさや位置に

変更がある、費用がかかる、

といったケースもあります。

がけ条例に該当し、

建て替え時に、思った大きさの

建物を建てることができない、

既存の擁壁は完了検査まで

されておらず、やりかえが必要で

相当な費用がかかる、

といったケースもあります。

既存建物をリフォームして

使い続ける場合、

法令は弊害とならないケースは

多いです。

しかし、建て替えをするのに

法令が弊害となる物件は、

価格が安いエリアにいくほど

増えてきます。

建替えに支障があると、

売却価格に大きく影響します。

購入前に、よく確認し、

把握してから判断しましょう。

まとめ

中古住宅（一戸建て）の購入は

マンション購入と比較して

確認すべきポイントが多くなります。

建物についての不具合の確認は、

マンションの場合、室内を中心と

した確認になりますが、

中古住宅（一戸建て）の場合、

室内のみではありません。

また、将来の経済事情の変化も

踏まえて、

建替えに関する弊害についても

確認をすべきです。

法令１つ１つを把握するのは

現実的ではありませんが、

仲介業者に、

建て替えするのに支障は

ないかとの確認はしましょう。

もし弊害があるのであれば、

その弊害についてのみは、

自分でも内容を把握しましょう。

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