一戸建て購入にかかる諸経費：マイホームの契約をする前に
マイホームを買うとなると、
物件価格だけを考えがちです。
しかし、不動産を買うときには、
物件価格以外にも
様々な費用が必要になります。
あらかじめ購入に伴い発生する
諸費用を見込んでおき、
契約後に慌てないようにしましょう。
今回は、一戸建て住宅を買いたいと
考えている方に向けて、
一戸建て住宅の購入諸経費について
お話しします。
一戸建て住宅を買うにあたり、
物件価格以外にかかる諸経費は
どんなものがあり、
いくら必要になるのか。
各諸経費のご説明と、
具体例を用いた必要諸経費について
ご説明致します。
諸費用について
住宅を購入するときには、
土地・建物の購入代金の他に、
諸費用を支払うことになります。
諸費用とは、手数料や税金等のことです。
住宅ローンを利用する場合には、
借入をするのに伴い発生する
手数料等があります。
この諸費用には、
購入する住宅の内容によって、
かからないものも
あります。
たとえば不動産取得税は、
軽減措置によって税額が０になるケースも
多くあります。
それでは、
内容にかかわらず発生する諸費用、
内容次第では発生しない諸費用と
分けて、具体的な諸費用と金額目安をみていきましょう。
内容にかかわらず発生する諸費用
印紙税
印紙税とは、契約書に貼る印紙代のことです。
契約書に定められた額の印紙を貼り、
割印（消印）を押すことで納税します。
中古住宅を売買する際は、
土地・建物の売買契約書に、
注文住宅を建てるときは建設工事請負契約書に、
印紙税がかかります。
住宅ローンを借りるときは、
金銭消費貸借契約書に印紙税がかかります。
金額については、
契約金額や契約書の種類によっても変わります
具体的な目安としては、
2020年3月31日まで軽減措置が受けられ、
たとえば記載金額が
1,000万円超5,000万円以下の場合、
売買契約書と工事請負契約書は1万円、
金銭消費貸借契約書は2万円です。
5,000万円超1億円以下の場合、
売買契約書・工事請負契約書は3万円、
金銭消費貸借契約書は6万円。
No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置｜国税庁
固定資産税・都市計画税清算金
固定資産税・都市計画税は、土地や建物を
所有している人に市町村等が毎年課税する税金です。
税額は、評価額に税率をかけて算出されます。
評価額は3年毎に見直され、建物については
築年数が経つにつれ下がっていきます。
土地・建物それぞれに軽減措置がありますが、
建物の軽減は、新築から一定期間のみとなっています。
この固定資産税・都市計画税は
1月1日時点で所有している人に対し、
市町村等から、その年度分の請求がいきます。
購入に伴い、市町村からの請求は
翌年度になりますが、
引き渡し日を境に、売主に日割り金を支払い精算するのが通例です。
たとえば、引き渡し日が2019年6月1日の場合、
6月1日から12月31日までの残りの期間分を売主に支払います。
2019年度の固定資産税・都市計画税の納税は売主が行います。
2020年度分から、市町村等より買主に請求がきて、
買主が納税することになります。
登記費用
登記とは、土地や建物の所有権等を
法務局（登記所）の登記簿に記載することです。
所有権を登記することで、第三者に自分のものであることを示すことになります。
不動産を購入するときは、
所有権の登記の他、
住宅ローンを借りる場合は
抵当権の設定登記も行われます。
これらの登記をする際には、
登録免許税という税金を納めます。
登記の手続きや登録免許税の納付は、
司法書士が実施するのが通例です。
買主は、報酬を含めて司法書士に
費用を支払います。
なお、一定の要件を満たせば
税率の軽減措置を受けることが
できます。
具体的には、床面積が50㎡以上であること、
築年数が20年以内であること等です。
内容次第で発生する諸費用
仲介手数料
仲介手数料とは、仲介会社と媒介契約を結んで売買する際に、
仲介会社に支払う手数料です。
広告等に、取引態様が「媒介」や「仲介」と記載されているものになります。
基本的には、
中古住宅は、媒介・仲介、
新築住宅は、売主、の態様が
多いです。
態様が売主の場合、仲介手数料は発生しません。
しかし、中には、新築住宅でも
媒介・仲介、と記載されているものがあり、
その場合は仲介手数料が発生しますので
注意が必要です。
仲介手数料は宅建業法で上限が決められています。
物件価格が400万円を超える場合は
下記の計算式で算出します。
物件価格（税抜き）×3％+6万円
なお、仲介手数料には消費税がかかります。
そのため、上記計算式で算出した金額に、消費税をかけたものが
支払額になります。
住宅ローン借入費用
住宅ローンを借りるときの費用は、
以下のようなものがあります。
事務手数料
ローン保証料
登記費用
事務手数料に関しては、
金融機関によって異なります。
傾向としては、
メガバンクは、3万円に消費税、
ネットバンクは、融資額の2％、
といったイメージです。
ローン保証料も均一ではありません。
例としては、融資額100万円あたり20,614円の
保証料を設定している金融機関があります。
このローン保証は、万が一返済が滞ったときに、
保証会社が代わりにローン残高を
金融機関に支払うというものです。
注意としては、支払いが免除されるわけではなく、
返済先が保証会社に変わります。
この保証料には支払い方法が２つあります。
一括払いと、分割払いです。
一括払いは、借入時に一括で支払います。
分割払いは、金利に上乗せされます。
多くのケースは、0.2％の金利が上乗せされます。
支払総額でみると、一括払いより
金利上乗せで支払っていく方が
高くなります。
返済中に万が一死亡した場合など、
一定要件に該当した場合、
ローンが完済されて、残された家族に
負担が残らないようにするための費用です。
多いケースは、返済金利に含まれて
別途支払う必要はありません。
また、金融機関によっては
7大疾病補償特約を併用することを
推奨しているところもあります。
これは、ガン等の特定の疾病に該当した場合の保険です。
団体信用生命保険が該当する範囲は、
亡くなった場合や重度の障害を負ってしまった場合等、
該当範囲が狭い傾向にあります。
そのため、疾病補償特約を付して
保険を厚くすることを推奨する
金融機関もあります。
疾病の補償特約を付す場合の費用は、
金利に0.1～0.2％上乗せとなる金融機関が多い傾向にあります。
また、生命保険と同じように
毎月支払うタイプのものもあります。
この場合、年齢によっても月額は
変わります。
不動産取得税
不動産取得税は、不動産取得時に
1度だけかかる税金です。
しかし軽減措置があり、
マイホーム購入者は、
かからないケースが多いです。
軽減措置の要件は様々ですが、
例としては、
自己居住用（自宅用）で、床面積が50㎡～240㎡以下の不動産を取得した場合、免税となる、というものが
あります。
多くのマイホーム購入者が
このような要件に該当し、
免税となるケースが多いです。
なお、自己居住用であるかどうかについては、
多くのケースが、
住民票をその不動産に変更している
ことで適用されています。
新居のマイホームに住民票を移動するのは、
住宅ローンを借りる場合、
借入先の金融機関も新居に移転するよう
言ってきます。
通常のマイホーム購入であれば、
借入の関係もあって住民票を移転することになり、
床面積からも不動産取得税は
かからないケースが多いです。
土地家屋調査士
建物の保存登記をする際は、
土地家屋調査士に依頼するケースが
多いです。
保存登記とは、
新築の建物で、新たに登記をすることを
指します。
新築の戸建て住宅の購入でも、
タイミングにより、売主が負担するケースもあります。
建売住宅で、建物が完成している場合は、
売主が保存登記を済ませているケースもあります。
注文住宅の場合は、買主が負担するケースが多い傾向にあります。
地盤調査費
建物を新築する場合、建て替えをする場合、
地盤調査の費用がかかります。
調査の結果、地盤改良が必要となると、
さらにその費用がかかります。
地盤調査の費用の目安は、
10～20万円です。
土地の広さや高低差、
道路間口によっても大きく変動します。
地盤改良の費用も、同様に広さや
重機の侵入のしやすさによっても
変わりますが、
改良が必要な原因によって
さらに金額の幅は大きくなります。
地鎮祭
新築建物を建設する場合、
地鎮祭を行います。
費用イメージは、約15万円です。
上棟式費用
こちらも新築建物を建設する場合です。
新築建物の上東式費用です。
約15万円が目安です。
設計管理費
建物を建設する場合、
建築士に設計管理費用がかかります。
金額イメージは、建築工事代金の
10～15％です。
水道加入金
新築住宅の場合で、
上下水道が通っていない場所に、
水道管を設置するために
自治体等に支払う費用です。
リフォーム費用
中古住宅を購入した場合の
リフォーム費用です。
水回り等の設備が故障等している場合、
必要になります。
その他、自分の住みやすいように
リフォームする費用です。
購入前に見積もりを取得し、
把握しておきましょう。
耐震改修工事費用
中古住宅の既存建物の
耐震強度に不安がある場合や、
新築住宅でも、基本プランに追加して
耐震強度を上げたい場合に
発生する費用です。
新築住宅で行う方は少ないと
お見受けしていますが、
中古住宅の場合は築年数によっては
実施されている方も少なくありません。
耐震基準適合証明書取得費用
特に、フラット35（住宅金融支援機構による住宅ローン）を
利用するときに、
提出が必要となるケースがあります。
金額イメージは
5～10万円。
諸費用の目安
これまでお話ししてきた
戸建て住宅購入に伴う諸費用について、
大まかな目安金額は下記のように言われています。
建売住宅や中古住宅は、
物件価格の7～10％
注文住宅は、
土地・建物価格の10～15％
マイホームを買おうかなと思い、
物件探しの段階では、
取り急ぎ、
上記の％を利用して
諸費用の大枠金額を把握して頂ければと思います。
まとめ
マイホームの購入には、
物件価格だけでなく、
諸費用がかかります。
諸費用は様々なものがあり
見落としがちです。
また、中古戸建てなのか
新築戸建てなのか、
新築でも建売住宅なのか
建物を注文住宅やハウスメーカーで
建てるのかで、
諸費用の該当する項目と金額が変わります。
物件探しの段階では、
目安％をもとに諸費用を想定することで
お探し頂ければ良いと思います。
物件個々で金額が均一でないもの
（たとえば評価額をもとに算出する
税額等）
があり、
具体的な物件が定まらないと
詳細金額の算出ができないからです。
しかし、
物件が絞れてきましたら、
先述の必要諸経費のうち何が必要になるのか、
そしてそれは、いくらになるのか、
きちんと事前に確認し、
それから
購入判断をしましょう。
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