マンション購入の諸経費はどんなものがあって、いくらかかるのか
家を買うとなると、
物件価格だけを考えがちです。
しかし、家を買うときには、
物件価格以外にも
様々な費用が必要になります。
購入前にきちんと確認
しておきましょう。
今回は、マンションを買いたいと
考えている方に向けて、
マンションの購入諸経費について
お話しします。
マンションを購入するにあたり、
必要な資金はいくらなのか。
いくら資金を貯めれば
マンションを購入できるのか。
物件価格以外にかかる諸経費は
どんなものがあり、
いくら必要になるのか。
各諸経費のご説明と、
具体例を用いた必要諸経費について
ご説明致します。
マンション購入諸費用には、
様々な費用があります。
そして、それらを支払うタイミングも
１度にまとめてではありません。
支払うタイミングについては、
大きく３つに分かれます。
・売買契約締結時
・残代金決済日（融資実行・引き渡し時）
・物件取得後
支払うタイミングに沿って、
購入諸経費を確認していきましょう。
「売買契約締結時」
・売買契約印紙税
売主と交わす売買契約書に
印紙を貼るかたちで支払う税金。
売買契約金額によって
金額が変わります。
・仲介手数料
仲介会社を通して物件を購入する場合、
仲介会社に支払う手数料。
物件価格によって速算式がある。
物件価格が400万円を超える場合の速算式は、
物件価格の3％+6万円の合計に消費税。
・手付金
売買契約締結時に売主に支払うお金。
金額の目安は、売買価格の5％～10％。
金額の決定は、売主・買主の合意
により決まります。
最終的に売買代金の一部に
充当されます。
・申込証拠金
新築マンションの購入申込時に
不動産会社に支払うお金。
金額の目安は約5～10万円。
申し込みをキャンセルする場合は
返金されます。
売買契約に至る場合は、
手付金に充当されます。
新築でも、申込証拠金が
不要な物件もあります。
「契約後～残代金決済日（融資実行・引き渡し時）」
・住宅ローン関連費用
（住宅ローンの事務手数料、保証料、
住宅ローンを利用する場合、上記のような
諸経費がかかります。
厳密な支払いタイミングは、
住宅ローンを利用する
金融機関により若干異なりますが、
多いケースとして、
売買契約締結後～残代金決済日までの間に、
住宅ローン契約印紙代がかかり、
その他の記載の費用は、残代金決済日に
支払います。
それぞれの費用の目安額については下記です。
・住宅ローン契約印紙税
借入額により変動。借入額が
1,000万円超～5,000万円以下の場合
20,000円。
5,000万円～1億円以上の場合
60,000円。
・事務手数料
32,400円（多くの都市銀行の場合）
ネットバンクや信用金庫・地方銀行は
異なる場合があります。
・保証料
借入期間を35年間にする場合、
借入額100万円あたり20,614円（多くの都市銀行の場合）
保証料は、借入期間により変わります。
借入期間が短い方が、低くなります。
また、保証料は、金融機関により
不要としている
金融機関もあります。
（その場合、借入審査が厳しくなったり、
借入金利が比較的高くなる傾向にあります）
保証料を支払う場合、その支払い方法も
融資実行時に一括で支払う方法と、
借入金利に含めて支払っていく方法を
選べる金融機関もあります。
借入金利に含めて支払っていく場合、
借入期間によりますが、一括で支払うより
総額は高くなる傾向にあります。
・火災保険料
火災保険料の目安額は
約20～30万円（要内容確認）
火災保険料は、保証内容や保険会社
によって大きく変わります。
また、建物の広さや築年数・エリア等から
評価額も大きく変わります。
ここで記載した金額は、
建物と家財の最低限の保証額の目安です。
保証額や補償内容を厚くすると、
より高額になりますし、
保険会社によっても変わります。
火災保険会社について、
仲介会社が紹介する保険会社にしないと
いけないわけではありません。
ご自身でネット探されたところや
勤め先の共済等のものに加入することも可能です。
住宅ローンを利用する金融機関から
指定されるケースはあります。
なお、火災保険料は
建物の構造によっても金額は大きく異なり、
RC造等のマンションは、
木造の戸建て住宅と比較すると
随分と安い金額になります。
・司法書士費用
（登録免許税、司法書士報酬）
物件の所有権を、売主から買主に
移転するのに、 通常、
司法書士に依頼をします。
住宅ローンの利用者は、抵当権の設定も
司法書士に依頼することになります。
そのため、司法書士費用が発生します。
司法書士の費用の内訳は、
登録免許税と報酬になります。
この登録免許税は、物件の評価額や
借入額によって変動します。
そのため、
司法書士費用の総額の目安額をいうのは
難しいところがあります。
報酬額については、約20万円程度が目安です。
なお、通常、購入前に仲介業者が、
その物件についての概算をお伝えします。
・固定資産税・都市計画税の日割り金
まず、固定資産税・都市計画税の請求は、
役所より、1月1日時点の不動産所有者に
当年分の請求がいきます。
年の途中で所有者が変わっても、
1月1日時点の所有者に
1年分の請求がいきます。
そのため、日割り金を割り出し、
売主に日割り分を支払うケースが
ほとんどです。
具体的には、たとえば、
6月1日に所有権の移転を行った場合、
6月1日から12月31日までの分を
売主に支払います。
固・都税の年額が20万円の場合、
10万円を支払います。
役所からの請求は、翌年に、
翌年分からの請求が買主のもとに届きます。
「物件取得後」
・不動産取得税
不動産を取得した際に1度だけ支払う税金です。
なお、広さや築年等の要件を満たし、
マイホームもしくはセカンドハウス用の住宅
であるという要件も満たせば
軽減措置を受けることができます。
・修繕積立基金
新築マンションを購入する際に支払います。
金額はマンションごとにことなるため
事前によく確認しましょう。
諸経費の目安金額
一般的なファミリータイプ（3LDK～4LDK）の
マイホーム購入の
購入諸経費の目安額は下記です。
・新築マンション
物件価格の4％～6％
・中古マンション
物件価格の8％～14％
売主が不動産会社の場合、上記より
3％ほど少なくなります。
正確な金額は、不動産会社に問い合わせし、
物件が定まってきてからになりますが、
物件の探しはじめ等、
不動産会社に問い合わせをする前で、
自分で探しているときには、
概算として上記を目安にして頂ければと
思います。
なお、下記２点は、上記と別で
かかりますのでご注意ください。
・引っ越し費用
時期や荷物の量によって大きく変動します。
新居に引っ越しができるまでの間に、
仮住まいが必要となる場合、
2回かかるので注意が必要です。
・家具購入費用
新居の購入にあたり、
家具・家電を新調する方は多いです。
予算を確認しておきましょう。
具体例を用いて諸経費をシミュレーション
具体例を用いて、実際にかかる
購入経費をシミュレーションします。
具体例
購入価格5,000万円（建物評価額4,500万円、
土地評価額500万円）、
住宅ローン借入額5,000万円（都市銀行にて）
仲介手数料・・・1,684,800円（消費税8％込み）
印紙代（売買契約書）・・・3万円
（ローン）・・・6万円
事務手数料・・・32,400円（試算）
保証料・・・1,030,700円
（100万円あたり20,614円で試算）
団信保険料・・・金利に0.3％上乗せ、現金不要
登録免許税・・・21万円（試算。土地7.5万円+13.5万円）
司法書士報酬・・・20万円
不動産取得税・・・軽減措置に該当したとして0
固定資産税・都市計画税日割り金・・・約10万円（試算）
合計 3,547,900円
この場合、購入諸経費は、約360万円
必要となります。
なお、これには、
引っ越し代や家具代、リフォーム代は
含まれていません。
特に、リフォームをする場合には、
事前に見積もりを取得し、
新居に要する費用をきちんと把握
しましょう。
まとめ
マンション購入にともない
必要となる諸経費はどんなものか、
そして、
その金額のイメージは持って
頂けましたでしょうか。
家を買うとなると、
物件価格だけでなく、
それなりの諸費用がかかります。
この諸費用についても、
事前に、具体的に考えて
おきましょう。
もし今、手元に、
必要な諸経費の現金がない場合、
必要になる諸経費の金額を
貯蓄の目標金額にして、
資金を貯めましょう。
方法論的には、
この諸費用までローンを組んで
物件を購入することは、
本人の内容次第で
不可能ではありません。
頭金を０として、
すべて借り入れでまかなって
不動産を購入することも
可能ではあります。
しかし、基本的にそれは
おすすめ致しません。
せめて、諸経費分は
貯蓄として貯めることが
できるような
お金の管理能力を身につけて、
不動産を購入することを
おすすめします。
理由は、
諸費用までローンを利用する
オーバーローンの場合、
金利が高くなる傾向にあり
月々の返済額が増え、
利息を含めた総返済額も
より多くなる、
ということもありますが、
お金を管理する力を持たずに
多額の借金を、長期期間で
借りるのは
身の破滅を呼ぶ可能性が
高くなるからです。
お金を管理する能力がないと、
月々の給料やボーナスから
貯えにまわす算段ができません。
ましてや、月々、もしくは年間で
収入と支出のバランスをみたときに、
マイナスになっている場合は、
ローンを組むのは危険です。
支払いを続けることが困難に
なる可能性が高い状況に
あります。
それでは、夢に描いたマイホームとは
なりません。
とても大きな重荷になります。
反面、貯蓄できる体質になった場合、
計画的にお金を使用することが
できるようになっていて、
お金を管理する力が
ついていると考えられます。
貯蓄できるかどうかを、
お金を管理する力が身に付いているか
どうかの目安として考え、
お金を管理する力を付けて、
多少なりとも資金を作り、
マイホームを購入しましょう。
マイホームがほしいと思い、
物件を探し始めたときに、
貯蓄（自己資金）がない、
しかし、不動産屋は
諸経費分までローンを借りて、
マイホームを手に入れることができる
と言っている、
マイホームがほしいから
買ってしまおう、というのは
やめましょう。
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