マンション購入で失敗しないための注意ポイント４選

マイホームの購入は

人生で１番の高額なお買い物

といっても過言では

ありません。

そんな高額なお買い物を

失敗しないための

注意ポイントについてご紹介します。

今回は、前記事でお話しした

購入前にやるべきことより、

自分にはマンションが合っていると

考えた方に向けて、

中古マンションの購入を

失敗しないための注意ポイント

についてお話し致します。

マンションは管理を買え

マンションは管理を買え、と

言われるほど、マンション購入おいて

管理は大事な要素です。

管理が上手くいっていないと、

マンションの共用部分が整然とは

保たれません。

集合ポストに投函されたビラが

床に散乱している、

ゴミが散乱している。

こういったケースは、

美観的にも衛生的にも

マイナスですが、

マンション管理組合の運営が

上手くいっていない懸念が

でてきます。

マンションには、長期修繕計画という

ものがあります。

それには、そのマンションの

修繕計画が定められています。

おおむね築年経過１０年毎を目安に

大規模修繕を実施する、

給水ポンプの定期点検を行う、

給排水管の高圧洗浄を行う、

このような修繕等を

いつ行うか、

それには費用がどのくらいかかるかの

想定ができていて、

各住戸からの毎月の修繕積立金が

管理組合にどの程度蓄えられていて、

どのくらい貯えることができる見通しか、

このような将来の修繕計画が策定されています。

多くのマンションが、

このようなものをキチンと作成していて、

管理会社に清掃や発注等を依頼しています。

共用部分が荒れているマンションは、

このような計画がキチンとなされていない、

管理会社と上手く管理を進めることが

できていない、ということが

考えられます。

そうなると、マンションの維持・保全が

ままならず、

資産価値も下がり、居住者の生活も

荒れていきます。

そのため、購入前の内見時には

エントランスや集合ポスト、廊下等の

共用部分の状況をキチンと確認しましょう。

中古マンションにおいては、

これら管理の状況を実際に確認する

ことができます。

また、購入の売買契約に伴い、

仲介業者が、マンションの管理会社より

長期修繕計画書などを取得します。

事前に見させてもらい、

修繕積立金は順調に溜まっているか、

先々の修繕内容について、明確な計画が

立てられているか確認しましょう。

総戸数

マンションの総戸数についても、

注意が必要です。

まず、総戸数の大小、つまり

マンションの規模によって、

それぞれメリット・デメリットが

あります。

一概に、

大きければよい、小さい方が良い

ということは言えません。

しかし、それぞれに注意点がありますので、

それを事前に認識し、

将来のイメージをして購入しましょう。

具体的には、

総戸数の少ない小規模なマンション。

この場合、低層住宅であることも多く、

人の出入りが少ない、戸建て住宅街の

中にあり静かである、等々のメリットが

あります。

しかし、総戸数が少ない分、

一住戸あたりの管理費や修繕費等の

負担額が多い傾向にあり、

購入検討時に低額でも将来、高額に

なる懸念があります。

また、金融機関によっては、

総戸数10戸以下のマンションは

融資対象外、

20戸以下のマンションは

融資に伴い要確認、としている

ところもあります。

（私は、都市銀行の担当に聞きました）

融資対象外になると、

自分が住宅ローンを利用して購入

できないこともありますが、

将来、

万が一、売却をする必要に迫られた

ときに、現金で購入できる人しか

売却対象にできず、厳しくなります。

住環境、生活環境が自分の理想に

近いとしても、

こういった部分も確認し、購入判断を

しましょう。

つぎに、総戸数の多い大規模な

マンションの場合。

おおむね、総戸数200戸を超える

マンションは、建物も敷地も

大型になってきます。

住戸が多い分、先述の小規模マンション

のような、一住戸あたりの負担額は

少なくなりそうなものですが、

こちらも注意が必要です。

大規模なマンションですと、

居住者の方が利用できる施設、

シアタールームやキッズルーム、

ライブラリー、プール、等々が、

充実しているケースが多くあります。

この場合、これらを維持管理する

費用が発生します。

各住戸の方への請求名目は、

管理費、という場合もありますし、

キッズルーム管理費、と具体名を

記載するケースもありますが、

いずれにせよ、各居住者の方から

徴収されるかたちになります。

これら施設を利用することができるので、

大きなメリットであるとともに、

費用負担が重くのしかかるケースも

あります。

通常、各施設の運営細則があります。

長期修繕計画の確認とともに、

運営細則もキチンと確認しましょう。

このように、総戸数の大小により、

それぞれメリット・デメリットが

あります。

デメリットについては、

費用負担に繋がります。

購入前に、将来費用負担が増えることも

想定の1つに入れて、購入判断をしましょう。

築年数

マンションの築年数は、新しいに

越したことないといえる部分が

多くあります。

しかし、資産価値の観点で、

購入後の値下がり率を考えると、

新しいものばかりが良いとは

いえません。

物件や購入時期にもよりますが、

多くのケースで、

築10年を経過すると価格の下落率が

低下します。

万が一、売却する際、比較的、

購入した時点の価格に近い価格に

なります。

室内の設備等は、リフォームでの

自由度が高く、

自分が多くの時間を過ごすのは室内

ですので、

新しさを追求しすぎる必要はないと

考えます。

なお、築年数を考える上では、

建築基準法上の新耐震基準の

建物かどうかは

注意すべきと考えます。

1981年に、新耐震基準が導入されました。

それ以降に建築されたマンションは、

新耐震基準のマンションになります。

これ以前のマンションが危険という

意味ではありませんが、

たとえば、阪神大震災の揺れに耐えた

多くのマンションが

新耐震基準のマンションといわれている

ためです。

ペットの飼育

近年、ペットの飼育ができる

分譲マンションが増えてきました。

しかし、ペット飼育可といっても、

どんなペットでも飼育して良いとは

限りません。

ペット飼育を可能としているマンションは、

通常、管理規約もしくは細則で、

飼育可能なペットについて制限を

しています。

具体的には、飼育可能な動物の種類、

大きさ（体長や、体高など）、数、

などです。

多いケースは、犬や猫については

細則で記載があるが、爬虫類等は

どうなるのか分からないという

ケースです。

大丈夫だろうと思って買ってしまう

のではなく、

購入前にキチンと確認してから

買いましょう。

まとめ

マイホームの購入は、

多くの方が、人生で１番高い

買い物となります。

なんとなくで買ってしまう

のではなく、

キチンと事前に疑問を解消して

購入しましょう。

なお、今回、物件の立地については、

言及しておりません。

立地やエリアについては、

以前の記事で言及しており、

当記事は、それを先に実施された

方を対象に考えているためです。

その以前の記事をご覧頂ければ、

物件の立地やエリアは

絞り込みができているため、

当記事では、物件の立地・エリア

については触れておりません。

↓↓以前の記事↓↓

fudosan-baibai-taka.hatenablog.jp

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