【不動産売却時の注意点】

不動産の売却を人生に何度も

経験される方は少ないもの。

不動産の売却は数千万円や

それ以上の

大きな金額になります。

売った後に

トラブルにならないためにも、

基本的な知識や注意点をおさえて

臨みましょう。

今回は、所有物件売却時の

注意点についてお話しします。

不動産を売却するときには、

ステップごとに注意点があります。

それは、

「売却の販売活動を依頼する

不動産会社を選ぶ時の注意点」、

「売りに出す際の注意点」、

「売買契約時の注意点」、

「残代金決済・引き渡し時の注意点」

です。

１．売却の販売活動を依頼する不動産会社を選ぶ時の注意点

不動産会社を選ぶときは、必ず

複数社に査定依頼をし、

相見積もりを取りましょう。

不動産会社１社だけに依頼し、

その１社の話しだけを鵜呑みにして

販売活動を依頼するのは

避けましょう。

理由は、

ただ効率よく、手っ取り早く

仲介手数料をとることだけを考えて

いる会社の可能性があり、

１社だけでは判断

できないからです。

複数社に依頼すると、

査定額が似通っている数社と、

他より飛びぬけて高い、もしくは

安い会社が出てきます。

飛びぬけて差のある会社は

以下のような意図があります。

飛びぬけて安い場合、

効率よく、手っ取り早く

仲介手数料を取ることを

考えています。

飛びぬけて高い場合、

販売活動の依頼を自社１社のみ

（専任媒介）で受けたい、

もしくは、エリアに疎く

相場観がないです。

跳びぬけて高い場合、

なかなか売れないため、

通常より販売期間が

長くかかります。

時間をかけて値下げをしていき、

自社での成約率を

高めようとしています。

売却依頼者（売主）からすると

機会損失になります。

また、投資用物件で賃貸中の場合、

オーナーチェンジ物件として

販売しますが、

その場合、

投資用物件専門の不動産会社の

意見も聞くことが重要です。

自宅需要向けの物件ばかり

扱っている不動産会社の場合、

投資用物件の扱いに

慣れていません。

そのため、実は、

売れる見込み利回りの

相場観を把握できていない、

投資家の顧客がいないのが実態、

という会社も少なくありません。

多いケースで、

購入した不動産会社に売却を

お願いする方がいますが、

必要ありません。

問題ありませんし、

特に義理立てする必要も

ありません。

では、売却を依頼する

不動産会社を選ぶ基準は

どういったものか。

それには、売却しようとする

不動産の金額により

少し異なります。

１－１　通常の一般個人が購入できる価格帯の場合

人気のマンションや、

住宅地の戸建・土地で

一般個人が購入できる程度の

広さのものが

これに該当します。

このような、市場に出せば

そのまま売れるような物件の

場合には、

先述の複数社の中から

選定します。

この場合は、

物件近隣に営業所のある

不動産会社が強い傾向があります。

選定の基準としては、

ポスティングや折り込みチラシが

よく入っている不動産会社です。

１－２　一般個人の購入が難しい物件の場合

たとえば、広大な土地で、

一般個人では買い切れない物件、

都心の物件で

かなりの高額な物件、が

これに該当します。

このような物件の場合、

市場に売りに出しても、

買いたいという申し入れは、

なかなかありません。

売却期間を相当な長期で考えて、

放置に近いかたちで良ければ

市場で売る方法でも

良いと思います。

不動産会社が

対応してくれるのであれば

可能です。

しかし、ある程度の期間で

売りたい場合、

不動産会社の買取を依頼するのが

良い方法です。

不動産会社は購入後、

広大な土地であれば、

その土地を分割して

分譲を行ったり、

賃貸マンションを建設して

収益を確保したりします。

戸建やマンション等の

建物付きの物件の場合、

リフォームを行う等、

物件に不可価値をつけて

再販を行います。

道路付けに難が有り、

再建築できない物件や、

地盤沈下が起きている物件等、

一般個人では手に負えない物件も

これらに該当します。

このような、不動産会社の買取を

依頼する場合の、

依頼する不動産会社の

選び方ですが、

まず自分で不動産会社に訪問、

もしくは

連絡をするということは

やめましょう。

理由は、買取会社は、

できるだけ安く

買おうとするからです。

売主とは利益相反が生じます。

では、

どうすれば良いのかというと、

仲介業者に依頼する、です。

最も高く買う業者を仲介業者に

探してもらいます。

これは冒頭の

複数社に見積もり依頼した

不動産会社でかまいません。

仲介業者は、

高く売れると仲介手数料も

高くなります。

売主と同じベクトルを向いてます。

その仲介業者に買取業者を探して

もらいましょう。

２．売りに出す際の注意点

市場で売りに出す際は、

複数社に販売依頼をかけて

売りに出しましょう。

これを、

一般媒介契約といいます。

不動産会社は、

自社のみに販売依頼をもらう

専任媒介契約を勧めてきます。

不動産会社からすると、

専任媒介契約であれば、

購入する顧客を自社で

見つけられなくても、

売主からは仲介手数料を

もらうことができます。

購入顧客も自社で

みつけることができれば、

売主・買主の双方から

仲介手数料を

もらうことができます。

仲介業者は、１件の成約で、

より多い仲介手数料を

もらえる物件に注力します。

一方、売主からすると、

どこの仲介業者で売れても、

仲介手数料の支払額は同一です。

一般媒介契約でも支払う額は

同じですが、

一般媒介契約を締結してもらった

仲介業者は、

自社で購入顧客を見つけることが

できれば、

双方から仲介手数料をもらえることは

変わりません。

売主からすると、

支払う額は同額で

自分の物件に注力してくれる

仲介業者が増えることになるため、

一般媒介契約で

複数社に販売依頼することを

おすすめします。


なお、不動産会社の買取の場合、

単純に

買取価格の高いところに売却を

するべきです。

買取価格は、

数百万円の差が生じる

ケースも少なくありません。

買い取る不動産会社の、

買い取った後のプランにより、

差が生じるためです。

ただし、数万円程度の差であれば、

やり取りがスムーズな担当

であったり、

対応の良い会社かどうかで

選ぶのが良いでしょう。


なお、高く売るコツは、

不動産をキレイにしておくこと

です。

掃除をしておきましょう。

荷物も撤去しておくことが

望ましいです。

その上で、清掃を

しておくことです。

見た目がキレイなだけで、

不動産会社の査定価格は

上がりますし、

購入検討で見に来た方の印象が

断然良くなります。

３．売買契約時の注意点

売却に伴い、売却価格と

諸経費だけでなく、

売買契約書の内容についても

注意しましょう。

売買契約書はトラブルを未然に

防ぐためのものです。

売買契約書は売主・買主の双方が、

記載された内容で納得した証と

なります。

契約を締結したら、

簡単には契約解除できません。

特に注意すべきは、

瑕疵担保責任、です。

雨漏りやシロアリ被害、

給排水管の裂傷による水漏れ等、

建物の欠陥が起きた場合の

対処についてです。

通常、売買契約書に、

売主の負担すべき期間

（引き渡しから

　３か月以内に発覚した場合等）

について記載されています。

もし明記されていない場合は、

民法が適用され、

買主が瑕疵を知ってから１年が

瑕疵担保責任期間となります。

もし分かっている瑕疵が

あるのであれば、

事前に仲介業者さんを通して

相手方に伝えておきましょう。

４．残代金決済・引き渡し時の注意点

不動産売買は、通常、

残代金の受け渡しと

物件の引き渡し、

所有権の移転を

同日に行います。

（残代金：売買契約締結時に

　　　　　通常は手付金の

　　　　　受け渡しがあります。

　　　　　売却価格から手付金を

　　　　　差し引いた、残りの

　　　　　代金の受け渡しを

　　　　　行います）

売却するにあたり、

対象物件のローンの残債がある場合、

ローンの借入先にて、

完済及び抵当権の抹消手続きを

この残代金決済日・所有権

移転日までに

終えておく必要があります。

でないと、買主に

所有権の移転をすることが

できないためです。

流れについては、

仲介業者が教えてくれます。

内容としては、

借入先の金融機関との

やり取りをすることと、

所有権移転手続きを行う司法書士と

やり取りをします。

やり取りは難しいものでは

ありませんが、

金融機関が手続きに

時間を要するケースが多く、

時間がかかることを想定して

早めに手続きをはじめることが

ポイントです。

具体的なタイミングは、

売買契約の締結が完了した後

すぐにです。

（買主がローンを利用する場合、

　ローン承認後。

　この場合、タイミングは

　仲介業者がアナウンスします）

引き渡しについての注意点は、

建物付きの場合、

玄関等のカギを全て持参し、

買主に渡す必要があることです。

また、土地・戸建の場合、

引き渡しまでに測量の実施と

隣地との境界を明示しておく

必要があるケースが多いです。

測量や境界明示の実施自体は

土地家屋調査士等が行いますが、

売主として協力し

完了しておく必要があります。

また、荷物の撤去等、その他

引き渡しまでに

済ませておくことがある場合、

売買契約書の内容の通りに済ませて

おくことが必要です。

済ますべきことが未了である等

支障があり、引き渡しが

できないとなると、

債務不履行となり

違約金を請求される可能性が

生じます。

５．売却不動産の状況に応じた注意点

不動産はケースバイケースで、

他にも注意点はまだまだあります。

たとえば、

相続した不動産である場合、

賃貸中である場合、です。

５－１　相続した不動産の売却をする場合

この場合、相続登記を

しておく必要があります。

相続人が１人ならまだしも

兄弟が３人、４人と複数に

なるにつれ

相続登記を完了するのに

時間を要します。

売買契約時には、全員が売却に

同意したことを明記する必要も

あります。

５－２　賃貸中不動産の売却をする場合

この場合、賃料の受け取り口座を

買主に変更する必要があります。

賃貸仲介業者を通して賃貸借契約を

締結した場合や

依頼している管理会社がある場合、

切り替え手続きの仕方を確認して

おく必要があります。

自分で直接借主と契約した場合、

借主に通知し対応しておく必要が

あります。

また、滞納がある場合は、

内緒にして売却はできませんので、

事前に精算してしまうのが

望ましいです。

 番外編：売却完了までの流れ

 不動産の売却が完了するまでの

一連の流れをご説明します。

■１　価格相場チェック

 先述の通り複数社に査定依頼を

かけるので、

不動産業者から査定価格を聞く

ことにはなりますが、

売主側もある程度の情報を入手

しておくことが大切です。

そのある程度の情報は、

不動産業者でなくても入手できる

情報です。

事前に自分である程度の情報は

把握して

不動産業者の査定価格を

聞きましょう。

そのある程度の情報とは、

大まかな価格相場になります。

ネットで、

売却しようとしている物件と

近い条件の物件の売り出し価格を

把握しましょう。

近い条件の物件を探すポイントは、

面積・間取り・立地・駅距離・

築年数、です。

これらが似ている物件が、

いくらで売りに出ているか

価格を把握します。

あくまで販売中の値段であり、

成約した価格でないことに

注意が必要ですが、

販売価格の相場観をみることが

できます。

つぎに、

国土交通省より公開されている

公示地価を確認します。

よく、路線価で確認するというのも

みかけますが、

路線価の場合、実勢価格との乖離が

大きいケースがほとんどですので、

公示地価を確認しましょう。

■２　査定依頼をする

 先述の通り複数社に査定依頼をして

査定価格を聞きます。

■３　売り出し価格の決定

 市場で売りに出す場合。

複数社の査定価格を比較し、

中央価格を確認。

不動産会社と売り出し値を決定。

売り出し値は、

早く売りたいか、時間をかけて

販売する余裕があるかでも

変動させます。

不動産会社の買取にする場合。

期日を設けて、購入申込を募り、

条件のよいところに売却を決定。

■４　販売活動

 不動産会社が販売活動を行います。

売却物件が、建物付きの物件等、

居住中の物件の場合、

内見対応が必要となります。

この際に、荷物の撤去や

掃除がなされていると

良いです。

■５　売買契約

 購入申込が入り、売却価格や

諸条件が整ったら、

売買契約となります。

売買契約は、通常、

不動産仲介業者さんの営業所にて、

売主・買主・仲介業者の三者が

そろい、行います。

ここで重要事項の説明も行われます。

■６　残代金決済・引き渡し

 無事に、残代金を受け取り、

物件を引き渡したら、

完了です。

まとめ

 いかがでしたでしょうか。

不動産売却時の注意点と

売却までの流れについて

イメージを持って頂けました

でしょうか。

今回お話しした内容は、

ほとんどのケースに該当する

基本的な注意点になります。

しかし、

不動産は１件１件が異なります。

そのため、

物件ごとに注意が必要となる

ポイントもあります。

それらについては

引き続き、ご紹介していきます。

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