不動産売却にかかる費用とは

不動産の売却には

費用がかかります。

売却した金額そのままが

自分の手元に残るわけでは

ありません。

買い替えをしたい方等、

不動産を売却して得るお金の

使い道が決まっている方は、

手残り額を把握しておく

必要があります。

事前に、どんな費用がかかるのか、

いくらくらい費用がかかるのか、

確認しておきましょう。

今回は、不動産売却にかかる

費用のお話しをします。

金額の計算例や、

目安金額についてもお話し

しますので、ご自身の状況を

より具体的に想定してください。

不動産売却にかかる費用は５つ

不動産売却にかかる費用は、

主に下記の５つです。

１．仲介手数料

２．印紙税

３．抵当権抹消登記費用

４．その他該当した場合に

　　支払う費用（譲渡所得税、

　　解体費用、測量費用、

　　廃棄物処分費、等）

５．引っ越し費用

この５つが、

不動産売却にかかる費用に

なります。

売却価格から、これらの費用を

差し引いた金額が、手元に残る

お金となります。

それでは各費用について

みていきましょう。

１．仲介手数料

仲介手数料は、売却を依頼する

不動産会社に支払うものです。

ポイントは、「売買契約」が

成立したときに

成功報酬として支払う点です。

「媒介契約」の締結時では

ありません。

不動産を売却するときは、

通常、不動産会社と

「媒介契約」を締結し、

ネット掲載やチラシ等の宣伝を依頼し、

買主を探します。

この際は「媒介契約」です。

宣伝活動を経て、買主が見つかり、

価格や諸条件がまとまり

「売買契約」の締結をした際に、

仲介手数料は支払うことになります。

もし、買主が見つからない等、

「売買契約」が成立しなければ

仲介手数料は発生しません。

（別途、宣伝活動費用を定めていて、

　宣伝費を支払うケースもありますが、

　不動産売買の場合、今はほとんどの

　不動産会社が宣伝費を請求しません）

仲介手数料を支払うタイミングは、

通常、売買契約締結時に半額を支払い、

物件の引き渡し・残代金決済日に

残りの半額を支払います。

それでは、具体的に仲介手数料は

いくらになるのかみていきましょう。

仲介手数料の金額は、以下の計算式に

よって算出できます。

・売却価格が、200万円以下

　仲介手数料＝売買価格×５％（税抜き）

・売買価格が、200万円超～400万円以下

　仲介手数料＝売買価格×4％+2万円（税抜）

・売買価格が、400万円超

　仲介手数料＝売買価格×3％+6万円（税抜）

具体例

売買価格5,000万円の場合

仲介手数料＝5,000万円×3％+6万円＝156万円（税抜）

消費税8％の場合、

仲介手数料＝156万円×1.08＝1,684,800円（税込）

仲介手数料は、国土交通省より、

上限額が規定されています。

上記の計算式は、その規定をもとに

したものです。

建設産業・不動産業：不動産流通について - 国土交通省

上限金額を超える金額は、規定上

受け取れません。

これ以下であれば問題ないので、

 不動産会社によっては、

自社で過去に契約したことがあり、

再度契約してくれる場合、

割引きをする不動産会社も

あります。

仲介手数料について、

交渉すべきと謳っているものを

見かけますが、

基本的におすすめしません。

不動産仲介会社にとって

仲介手数料が収入源です。

特に大手仲介会社の場合、

担当者の売上額に直結します。

その割に、仲介手数料額の変更を

する権限は、担当者には

ありません。

担当者がやりにくくなるだけ

のケースがほとんどです。

不動産会社の対応に不満がある、

もしくは損害を被った等で

どうしても納得いかない、

 そんな場合には、

 契約直前に申し入れしましょう。

契約直前とは、購入申込が入り、

購入希望価格や諸条件について

具体的に打診を受けた際です。

具体的な仲介手数料額が

みえているので、

試算のしようもあります。

購入申込が入る前の販売中や、

媒介契約締結時の販売開始時に

仲介手数料の割引を申し入れても、

購入価格が決まっておらず、

正確な試算になりません。

その段階では社内の決定を

取りにくいのが実情です。

２．印紙税

不動産の売却時にかかる税金としては、

印紙税があります。

印紙税は、不動産売買契約書に、

収入印紙を貼り、割り印を押す

ことで納税したとみなされます。

売買契約書に貼る収入印紙の

金額（印紙税額）は、

売買価格によって以下のように

さだめられています。

税額は、軽減措置が実施されており、

2020年3月31日までは上記の印紙税額と

なります。

詳細は、下記リンクの

当サイトの税金について

解説しているページを

ご覧ください。

fudosan-baibai-taka.hatenablog.jp

不動産売買契約書は、

売主保管用と買主保管用の２通

作成されます。

通常、それぞれが、それぞれの分を

負担します。

３．抵当権抹消登記費用

不動産を担保にしてローンを

組んでいる場合、借入先より

抵当権が設定されています。

抵当権とは、ローンの返済が

滞ったときに、金融機関が

不動産を差し押さえることができる

権利のことです。

住宅ローンを組んで購入した

自宅の場合、借入先の

金融機関が、自宅に

この抵当権を設定しています。

抵当権が設定された不動産を

売却するには、

買主へ所有権を移転するにあたり、

この抵当権を抹消する必要が

あります。

抵当権を抹消するには、

ローンの残高を完済し、

抹消登記をする必要があります。

抹消登記は、通常、

司法書士に依頼します。

費用は、約3万円程度かかります。

司法書士は、不動産仲介会社が

紹介してくれるので、

自分で探す必要はありません。

４．その他、該当する場合に支払う費用

　（譲渡所得税、解体費用、

　　測量費用、廃棄物処分費、等）

他にも、ケースによって

かかる費用があります。

たとえば、譲渡所得税。

譲渡所得税は、

不動産の売却によって

利益が出た場合に支払う必要のある

税金です。

詳細・金額については、

下記リンクの、当サイトの

税金について解説しているページを

ご覧ください。

fudosan-baibai-taka.hatenablog.jp

また、解体費用や測量費用、

廃棄物処分費がかかるケースも

あります。

解体費用は、建物の材質や面積、

道路付けの具合による重機の

入れやすさで、

大きく変動しますが、

一般住宅で100万円～300万円程です。

測量費用は、土地の面積や形、

高低差で変動しますが、

50万円～70万円ほどです。

売却に伴い測量を行い、

隣接地や隣接道路との境界を

明確にする必要があります。

廃棄物処分費は、量により

大きく変動しますが、

10万円～50万円程度かかります。

これらの費用も、不動産仲介会社に

依頼して見積もりを取得することが

できます。

また、測量であれば土地家屋調査士、

解体費用であれば解体業者、

廃棄物処分費であれば

廃棄物処理業者を、仲介会社が

紹介もしてくれます。

５．引っ越し費用

不動産の売却に伴う費用を

計算する際、忘れてしまいがち

なのが、引っ越し費用です。

買い替えの方は、

特に注意が必要です。

今住んでいる自宅を引き渡す

タイミングと、新居へ引っ越し

できるタイミング次第では、

仮住まいが必要となります。

現自宅→仮住まい→新居、と

引っ越しが２回必要になるため、

より、売却にかかる費用が増えます。

また、仮住まいの賃料等も

増えることになるので注意が

必要です。

引っ越し業者についても、

提携していて、割引が

適用になる引っ越し会社を

紹介できる不動産仲介会社が

多くあります。

まとめ

不動産売却にかかる費用に

ついて、どんなものがあるか、

そしてどの程度の費用が

かかるかイメージを持って

頂けましたでしょうか。

お話ししたように、

不動産の売却には、

売却に伴い発生する費用が

あります。

売却価格が

そのまま手元に入る

金額ではありません。

手元に残る金額は、

売却価格から、

かかる費用を差し引きし、

算出する必要があります。

不動産を売却して得るお金の

使い道が決まっている方は、

手元に残る金額をきちんと

把握して資金計画を立てましょう。

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【不動産売却時の税金について】基礎知識

不動産売却時に、見落としがち

なのが、税金、です。

後から請求が来るものもあるので、

金額をきちんと把握し、

資金の確保が必要です。

それに金額も意外と

大きな出費になります。

厳密な金額を確認するには

税理士に相談するのが間違い

ありませんが、

税理士への相談は敷居が高くも

あります。

場合によっては、費用もかかります。

そこで今回は、税金の初心者でも

概算の税額を把握できるよう、

基礎知識を、かみ砕いてお話しします。

用語や計算方法の説明をはじめ、

特例や金額計算例もご紹介しますので、

ご自身の状況と照らし合わせて

ご覧ください。

１　不動産売却に伴う税金は、３種類

 不動産の売却に伴う税金は、

つぎの３種類があります。

・印紙税

・譲渡税

・住民税

「印紙税」は売買契約時に

支払うことになります。

「譲渡税」と「住民税」は、

売却後の確定申告を

することにより

支払うことになります。

これらの税金を考慮せずに

売却してしまうと、

手元に残るお金が

想定より少なかった、という

結果になる可能性があります。

売却資金を教育費や新居の

購入資金に充てようと

していた場合は、算段が

大きく狂ってしまいます。

売却してしまった後で

困らないために、

それぞれの税金がいくら

必要なのか、

確認していきましょう。

２　不動産売却に伴う税金：印紙税

 １つ目は、「印紙税」です。

不動産売買契約書には、

契約金額に応じた印紙を

貼付します。

不動産売買契約書は、通常、

売主と買主が１通ずつ所有するため、

それぞれがそれぞれの印紙代を

負担します。

平成26年4月1日から

2020年3月31日までの間に作成される

不動産売買契約書については、

軽減措置が適用され下記の税額に

なります（平成30年4月1日現在）

※税率は変動することがあるので、

下記リンクの国税庁WEBサイトにて

最新の情報をご確認ください。 

No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置｜国税庁

ＰｉｃｋＵｐ：１千万円超～５千万円以下の

物件は１万円、

５千万円超～１億円以下の物件は３万円。

３　不動産売却の税金：譲渡所得税と住民税

 ２つ目と３つ目は

「譲渡所得税」と「住民税」です。

この２つは、売却によって

利益が出た場合にのみ

支払う税金です。

不動産売却価格が、購入価格より

安い場合等、

売却により損をした場合は、

払う必要がありません。

「譲渡所得税」と「住民税」の２つは、

様々な条件によって税額が変動します。

そのため、この２つの税金について、

さらに掘り下げて解説していきます。

※譲渡所得税と住民税は、

利益が出なければ

支払う必要がありません

４　譲渡所得税と住民税について

 譲渡所得税と住民税は、

売却による利益にかかる

税金です。

税額算出には、利益（譲渡所得）が

いくらなのかが

ポイントです。

また、売却不動産の

所有期間によって税率が

変わるのも注意ポイントです。

５　課税譲渡所得の算出の仕方

 まず、譲渡所得とは、

不動産の売却金額（譲渡価額）から、

不動産の購入金額（取得費）と、

売却時にかかった費用（譲渡費用）を

差し引いたものを指します。

※用語解説

　譲渡価額：不動産の売却価格に、

　　　　　　固定資産税と都市計画税の

　　　　　　清算金を足したもの

　取得費：不動産の購入価格および

　　　　　購入にかかった費用

　　　　　（仲介手数料等）。それらが

　　　　　不明な場合は、譲渡価額の

　　　　　５％とします。なお、

　　　　　建物については所有年数に

　　　　　応じて減価償却します。

　譲渡費用：仲介手数料や印紙代等、

　　　　　　不動産の売却にかかった

　　　　　　費用

計算式

譲渡所得＝譲渡価額ー取得費ー譲渡費用

そして実際に課税される

金額（課税譲渡所得）は、

譲渡所得から、状況に応じた

特別控除額を差し引いて

算出されます。

計算式

課税所得＝譲渡所得ー特別控除

たとえば、代表的な特別控除である、

居住用財産の３，０００万円特別控除

の条件に当てはまる場合、

以下のようになります。

課税譲渡所得＝

譲渡所得ー３，０００万円

この差し引き後の金額が、

課税譲渡所得となります。

これに税率をかけることで、

請求される税額を

算出することができます。

※特別控除により、

課税譲渡所得が０、もしくは

マイナスとなる場合、支払いは

不要です。 

No.3202 譲渡所得の計算のしかた(分離課税)｜国税庁

６　減価償却費の算出の仕方

 譲渡所得を算出する際の

建物の「取得費」は、

建物の購入価格から「減価償却費」を

差し引くことで算出します。

※減価償却とは、経年によって

　目減りした価値を

　差し引くこと、です。

減価償却は建物のみに

適用されます。

減価償却費は、定められた償却率と

計算式によって算出します。

居住用の建物の減価償却費の計算式は

下記です。

減価償却費＝建物の取得価額×0.9×法定耐用年数の1.5倍の年数の償却率×経過年数

※経過年数の端数６か月以上は

　１年とします。

　６か月未満は切り捨てます。

たとえば、新築で、万円で

購入した木造建築の建物が、

築１０年となった場合、

下記のようになります。

３，０００万円×0.9×0.031×１０年＝8,370,000円

減価償却費は、8,370,000円。

取得費は、購入価格3,000万円ー837万円＝2,163万円、

となります。

７　所有期間が５年超か５年以下かで税率が異なる

 先ほど算出した課税譲渡所得に

税率をかけると

税額を算出できます。

ただし、この税率は、不動産の

所有期間で異なります。

不動産を売却した年の、

１月１日現在で、

所有期間が５年を超えている場合は

「長期譲渡所得」に該当します。

５年以下である場合、

「短期譲渡所得」に該当します。

それぞれの税率は以下です。

・長期譲渡所得：20％（所得税15％+住民税5％）

・短期譲渡所得：39％（所得税30％+住民税9％）

なお、平成25年1月1日～

平成49年12月31日までは、

復興特別所得税として、

所得税に2.1％が

上乗せされます。

復興特別所得税込みの税率

長期譲渡所得：計20.315％

短期譲渡所得：計39.63％

長期譲渡所得と短期譲渡所得では、

税率が約2倍変わります。

所有期間も加味して売却時期を

検討した方が良いです。

特に、所有期間４年目の場合などは、

少し待った方が

税率は低くなります。

買い手のつくタイミングとの

兼ね合いもあり、

また、売却価格にもよるので、

総合的に判断する

必要があります。 

No.3208 長期譲渡所得の税額の計算｜国税庁

No.3211 短期譲渡所得の税額の計算｜国税庁

８　税額が軽減される特例

 居住用財産（マイホーム）と

空家に関する

代表的な特例を４つ

ご紹介します。

「居住用財産の3,000万円控除」

「居住用財産の買い替え特例」

「居住用財産売却の軽減税率の特例」

「空家に係る譲渡所得の特別控除」

※居住用財産とは、

実際に居住している物件、もしくは、

実際に居住していた事実があり、

住まなくなってから

３年が経過した日の

12月31日までの物件」

のことです。

・居住用財産の3,000万円控除

マイホームを売却した場合、

譲渡所得から最高3,000万円を

控除できる特例です。

※住宅ローン控除との併用は

　できません。

　住み替えの場合は注意が必要です。

・居住用財産の買い替え特例

 居住用不動産を売却するするだけでなく、

買い替える場合。

売却したマイホームの譲渡価額より、

買い替えたマイホームの取得価額の方が

高い場合、

利益に対する課税が繰り延べられて、

税負担がなくなります。

※課税の繰り延べ

買い替えたマイホームを、将来、

売却した際に、

繰り延べられた所得に課税される

計算式

課税譲渡所得＝既マイホームの譲渡価額ー新マイホームの取得価額ー（取得費+譲渡費用）×（既マイホームの譲渡価額ー新マイホームの取得価額）/既マイホームの譲渡価額

税率は、一律20.315％（所得税15.315％+住民税5％）。

3,000万円控除との併用は不可。

この特例を受ける要件は、

下記を満たす必要があります。

「売却したマイホームの所有期間が

　10年超かつ居住期間は10年以上

　であること」

「譲渡価額が1億円以下であること」

「新マイホームの取得が、

　既マイホームを売却した年の

　前年1月1日から

　売却した年の翌年の12月31日まで

　であること」

「確定申告をすること」

・居住用財産売却による軽減税率

マイホームの所有期間が、

譲渡した年の1月1日において

10年を超えている場合、

課税譲渡所得のうち

6,000万円までは下記の税率が

適用されます。

課税譲渡所得のうち

６，０００万円まで

所得税10.21％+住民税4％＝計14.21％

6,000万円をこえる部分

所得税15.315％+住民税5％＝計20.315％

※実際に居住しているマイホームの売却で適用されます。

・空家に係る譲渡所得の特別控除

 相続した空家を、

「耐震リフォーム」もしくは

「取り壊し」の後に売却する場合、

マイホームと同様に3,000万円控除を

受けることができます。

話題に上がる空家問題のように、

近隣に迷惑をかける可能性のある

管理されていない空家の

有効活用を促すための特例です。

適用期間が、平成28年4月1日～

平成31年12月31日までと

短期間になります。

適用要件は細かく、多岐に

わたります。

主な適用要件は下記になります。

「1981年5月31日までに建築された

　一戸建て住宅」

「相続発生後、賃貸や居住していない空家」

「相続開始から3年後の12月31日までに

　売却したもの」

「新耐震基準の性能を満たすよう

　改修された家屋とその敷地、

　もしくは

　家屋を解体して更地になった土地」

「譲渡価格が１億円以下」

No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例｜国税庁

９　税額計算例

 具体例をもとに税額を試算します。

例

築15年の居住用マンションを

売却する場合

内容

5,000万円で、新築で購入。

売却価格5,500万円。

固定資産税等清算金15万円。

建物の購入価格2,500万円。

「譲渡価額」

譲渡価額＝売却価格5,500万円+固定資産税等15万円＝5,515万円

「取得費」

減価償却費＝建物の購入価格2,500万円×0.9×0.015×15＝5,062,500円

取得費＝土地の購入価格2,500万円+建物の購入価格2,500万円ー減価償却費5,062,500円＝44,937,500円

「譲渡費用」

仲介手数料＝（売却価格5,500万円×3％+6万円）×消費税1.08＝1,846,800円

売却価格5,500万円より、印紙税3万円

譲渡費用＝仲介手数料+印紙税＝1,876,800円

「譲渡所得」

譲渡所得＝5515万円ー取得費44,937,500円ー譲渡費用1,876,800円＝8,335,700円

「課税譲渡所得」

この場合、居住していたマイホームの

売却のため、

居住用財産の3,000万円控除を

受けることができます。

また、所有期間が10年を

超えているため、

居住用財産の売却による

軽減税率14.21％が

適用されます。

譲渡所得8,335,700円、居住用財産の3,000万円控除。

譲渡所得が3,000円以下なので

全額控除され、税額０円。

軽減税率14.21％をかけるまでもなく、

税金が発生しない、

といった結果になります。

結果、この具体例のような

マンションの売却に伴う

譲渡所得税と住民税は、0円、

となります。

１０　まとめ

 いかがでしたでしょうか。

今回は、不動産売却に伴う

税金の基礎知識を

お話ししました。

不動産の売却に伴う費用として

税金については見落としがちです。

仲介手数料等の諸経費以外にも

税金を支払う必要のあるケースが

あるため、

売却金額ー仲介手数料が

手元に残る金額とは

限りません。

当記事をもとに、事前に

確認しておきましょう。

なお、税制は複雑であるとともに

日々変更があります。

特例・控除も、

今回お話しした特例以外にも

あります。

正確な金額を知りたい場合は、

税理士や税務署に相談をしましょう。

もしくは、販売を依頼する仲介業者に

問い合わせしましょう。

仲介業者の多くは、

税理士と連携しているため

税理士に確認して解答をしてくれる、

もしくは、

税理士を紹介してくれます。 

税についての相談窓口｜国税庁

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【不動産売却時の注意点】

不動産の売却を人生に何度も

経験される方は少ないもの。

不動産の売却は数千万円や

それ以上の

大きな金額になります。

売った後に

トラブルにならないためにも、

基本的な知識や注意点をおさえて

臨みましょう。

今回は、所有物件売却時の

注意点についてお話しします。

不動産を売却するときには、

ステップごとに注意点があります。

それは、

「売却の販売活動を依頼する

不動産会社を選ぶ時の注意点」、

「売りに出す際の注意点」、

「売買契約時の注意点」、

「残代金決済・引き渡し時の注意点」

です。

１．売却の販売活動を依頼する不動産会社を選ぶ時の注意点

不動産会社を選ぶときは、必ず

複数社に査定依頼をし、

相見積もりを取りましょう。

不動産会社１社だけに依頼し、

その１社の話しだけを鵜呑みにして

販売活動を依頼するのは

避けましょう。

理由は、

ただ効率よく、手っ取り早く

仲介手数料をとることだけを考えて

いる会社の可能性があり、

１社だけでは判断

できないからです。

複数社に依頼すると、

査定額が似通っている数社と、

他より飛びぬけて高い、もしくは

安い会社が出てきます。

飛びぬけて差のある会社は

以下のような意図があります。

飛びぬけて安い場合、

効率よく、手っ取り早く

仲介手数料を取ることを

考えています。

飛びぬけて高い場合、

販売活動の依頼を自社１社のみ

（専任媒介）で受けたい、

もしくは、エリアに疎く

相場観がないです。

跳びぬけて高い場合、

なかなか売れないため、

通常より販売期間が

長くかかります。

時間をかけて値下げをしていき、

自社での成約率を

高めようとしています。

売却依頼者（売主）からすると

機会損失になります。

また、投資用物件で賃貸中の場合、

オーナーチェンジ物件として

販売しますが、

その場合、

投資用物件専門の不動産会社の

意見も聞くことが重要です。

自宅需要向けの物件ばかり

扱っている不動産会社の場合、

投資用物件の扱いに

慣れていません。

そのため、実は、

売れる見込み利回りの

相場観を把握できていない、

投資家の顧客がいないのが実態、

という会社も少なくありません。

多いケースで、

購入した不動産会社に売却を

お願いする方がいますが、

必要ありません。

問題ありませんし、

特に義理立てする必要も

ありません。

では、売却を依頼する

不動産会社を選ぶ基準は

どういったものか。

それには、売却しようとする

不動産の金額により

少し異なります。

１－１　通常の一般個人が購入できる価格帯の場合

人気のマンションや、

住宅地の戸建・土地で

一般個人が購入できる程度の

広さのものが

これに該当します。

このような、市場に出せば

そのまま売れるような物件の

場合には、

先述の複数社の中から

選定します。

この場合は、

物件近隣に営業所のある

不動産会社が強い傾向があります。

選定の基準としては、

ポスティングや折り込みチラシが

よく入っている不動産会社です。

１－２　一般個人の購入が難しい物件の場合

たとえば、広大な土地で、

一般個人では買い切れない物件、

都心の物件で

かなりの高額な物件、が

これに該当します。

このような物件の場合、

市場に売りに出しても、

買いたいという申し入れは、

なかなかありません。

売却期間を相当な長期で考えて、

放置に近いかたちで良ければ

市場で売る方法でも

良いと思います。

不動産会社が

対応してくれるのであれば

可能です。

しかし、ある程度の期間で

売りたい場合、

不動産会社の買取を依頼するのが

良い方法です。

不動産会社は購入後、

広大な土地であれば、

その土地を分割して

分譲を行ったり、

賃貸マンションを建設して

収益を確保したりします。

戸建やマンション等の

建物付きの物件の場合、

リフォームを行う等、

物件に不可価値をつけて

再販を行います。

道路付けに難が有り、

再建築できない物件や、

地盤沈下が起きている物件等、

一般個人では手に負えない物件も

これらに該当します。

このような、不動産会社の買取を

依頼する場合の、

依頼する不動産会社の

選び方ですが、

まず自分で不動産会社に訪問、

もしくは

連絡をするということは

やめましょう。

理由は、買取会社は、

できるだけ安く

買おうとするからです。

売主とは利益相反が生じます。

では、

どうすれば良いのかというと、

仲介業者に依頼する、です。

最も高く買う業者を仲介業者に

探してもらいます。

これは冒頭の

複数社に見積もり依頼した

不動産会社でかまいません。

仲介業者は、

高く売れると仲介手数料も

高くなります。

売主と同じベクトルを向いてます。

その仲介業者に買取業者を探して

もらいましょう。

２．売りに出す際の注意点

市場で売りに出す際は、

複数社に販売依頼をかけて

売りに出しましょう。

これを、

一般媒介契約といいます。

不動産会社は、

自社のみに販売依頼をもらう

専任媒介契約を勧めてきます。

不動産会社からすると、

専任媒介契約であれば、

購入する顧客を自社で

見つけられなくても、

売主からは仲介手数料を

もらうことができます。

購入顧客も自社で

みつけることができれば、

売主・買主の双方から

仲介手数料を

もらうことができます。

仲介業者は、１件の成約で、

より多い仲介手数料を

もらえる物件に注力します。

一方、売主からすると、

どこの仲介業者で売れても、

仲介手数料の支払額は同一です。

一般媒介契約でも支払う額は

同じですが、

一般媒介契約を締結してもらった

仲介業者は、

自社で購入顧客を見つけることが

できれば、

双方から仲介手数料をもらえることは

変わりません。

売主からすると、

支払う額は同額で

自分の物件に注力してくれる

仲介業者が増えることになるため、

一般媒介契約で

複数社に販売依頼することを

おすすめします。


なお、不動産会社の買取の場合、

単純に

買取価格の高いところに売却を

するべきです。

買取価格は、

数百万円の差が生じる

ケースも少なくありません。

買い取る不動産会社の、

買い取った後のプランにより、

差が生じるためです。

ただし、数万円程度の差であれば、

やり取りがスムーズな担当

であったり、

対応の良い会社かどうかで

選ぶのが良いでしょう。


なお、高く売るコツは、

不動産をキレイにしておくこと

です。

掃除をしておきましょう。

荷物も撤去しておくことが

望ましいです。

その上で、清掃を

しておくことです。

見た目がキレイなだけで、

不動産会社の査定価格は

上がりますし、

購入検討で見に来た方の印象が

断然良くなります。

３．売買契約時の注意点

売却に伴い、売却価格と

諸経費だけでなく、

売買契約書の内容についても

注意しましょう。

売買契約書はトラブルを未然に

防ぐためのものです。

売買契約書は売主・買主の双方が、

記載された内容で納得した証と

なります。

契約を締結したら、

簡単には契約解除できません。

特に注意すべきは、

瑕疵担保責任、です。

雨漏りやシロアリ被害、

給排水管の裂傷による水漏れ等、

建物の欠陥が起きた場合の

対処についてです。

通常、売買契約書に、

売主の負担すべき期間

（引き渡しから

　３か月以内に発覚した場合等）

について記載されています。

もし明記されていない場合は、

民法が適用され、

買主が瑕疵を知ってから１年が

瑕疵担保責任期間となります。

もし分かっている瑕疵が

あるのであれば、

事前に仲介業者さんを通して

相手方に伝えておきましょう。

４．残代金決済・引き渡し時の注意点

不動産売買は、通常、

残代金の受け渡しと

物件の引き渡し、

所有権の移転を

同日に行います。

（残代金：売買契約締結時に

　　　　　通常は手付金の

　　　　　受け渡しがあります。

　　　　　売却価格から手付金を

　　　　　差し引いた、残りの

　　　　　代金の受け渡しを

　　　　　行います）

売却するにあたり、

対象物件のローンの残債がある場合、

ローンの借入先にて、

完済及び抵当権の抹消手続きを

この残代金決済日・所有権

移転日までに

終えておく必要があります。

でないと、買主に

所有権の移転をすることが

できないためです。

流れについては、

仲介業者が教えてくれます。

内容としては、

借入先の金融機関との

やり取りをすることと、

所有権移転手続きを行う司法書士と

やり取りをします。

やり取りは難しいものでは

ありませんが、

金融機関が手続きに

時間を要するケースが多く、

時間がかかることを想定して

早めに手続きをはじめることが

ポイントです。

具体的なタイミングは、

売買契約の締結が完了した後

すぐにです。

（買主がローンを利用する場合、

　ローン承認後。

　この場合、タイミングは

　仲介業者がアナウンスします）

引き渡しについての注意点は、

建物付きの場合、

玄関等のカギを全て持参し、

買主に渡す必要があることです。

また、土地・戸建の場合、

引き渡しまでに測量の実施と

隣地との境界を明示しておく

必要があるケースが多いです。

測量や境界明示の実施自体は

土地家屋調査士等が行いますが、

売主として協力し

完了しておく必要があります。

また、荷物の撤去等、その他

引き渡しまでに

済ませておくことがある場合、

売買契約書の内容の通りに済ませて

おくことが必要です。

済ますべきことが未了である等

支障があり、引き渡しが

できないとなると、

債務不履行となり

違約金を請求される可能性が

生じます。

５．売却不動産の状況に応じた注意点

不動産はケースバイケースで、

他にも注意点はまだまだあります。

たとえば、

相続した不動産である場合、

賃貸中である場合、です。

５－１　相続した不動産の売却をする場合

この場合、相続登記を

しておく必要があります。

相続人が１人ならまだしも

兄弟が３人、４人と複数に

なるにつれ

相続登記を完了するのに

時間を要します。

売買契約時には、全員が売却に

同意したことを明記する必要も

あります。

５－２　賃貸中不動産の売却をする場合

この場合、賃料の受け取り口座を

買主に変更する必要があります。

賃貸仲介業者を通して賃貸借契約を

締結した場合や

依頼している管理会社がある場合、

切り替え手続きの仕方を確認して

おく必要があります。

自分で直接借主と契約した場合、

借主に通知し対応しておく必要が

あります。

また、滞納がある場合は、

内緒にして売却はできませんので、

事前に精算してしまうのが

望ましいです。

 番外編：売却完了までの流れ

 不動産の売却が完了するまでの

一連の流れをご説明します。

■１　価格相場チェック

 先述の通り複数社に査定依頼を

かけるので、

不動産業者から査定価格を聞く

ことにはなりますが、

売主側もある程度の情報を入手

しておくことが大切です。

そのある程度の情報は、

不動産業者でなくても入手できる

情報です。

事前に自分である程度の情報は

把握して

不動産業者の査定価格を

聞きましょう。

そのある程度の情報とは、

大まかな価格相場になります。

ネットで、

売却しようとしている物件と

近い条件の物件の売り出し価格を

把握しましょう。

近い条件の物件を探すポイントは、

面積・間取り・立地・駅距離・

築年数、です。

これらが似ている物件が、

いくらで売りに出ているか

価格を把握します。

あくまで販売中の値段であり、

成約した価格でないことに

注意が必要ですが、

販売価格の相場観をみることが

できます。

つぎに、

国土交通省より公開されている

公示地価を確認します。

よく、路線価で確認するというのも

みかけますが、

路線価の場合、実勢価格との乖離が

大きいケースがほとんどですので、

公示地価を確認しましょう。

■２　査定依頼をする

 先述の通り複数社に査定依頼をして

査定価格を聞きます。

■３　売り出し価格の決定

 市場で売りに出す場合。

複数社の査定価格を比較し、

中央価格を確認。

不動産会社と売り出し値を決定。

売り出し値は、

早く売りたいか、時間をかけて

販売する余裕があるかでも

変動させます。

不動産会社の買取にする場合。

期日を設けて、購入申込を募り、

条件のよいところに売却を決定。

■４　販売活動

 不動産会社が販売活動を行います。

売却物件が、建物付きの物件等、

居住中の物件の場合、

内見対応が必要となります。

この際に、荷物の撤去や

掃除がなされていると

良いです。

■５　売買契約

 購入申込が入り、売却価格や

諸条件が整ったら、

売買契約となります。

売買契約は、通常、

不動産仲介業者さんの営業所にて、

売主・買主・仲介業者の三者が

そろい、行います。

ここで重要事項の説明も行われます。

■６　残代金決済・引き渡し

 無事に、残代金を受け取り、

物件を引き渡したら、

完了です。

まとめ

 いかがでしたでしょうか。

不動産売却時の注意点と

売却までの流れについて

イメージを持って頂けました

でしょうか。

今回お話しした内容は、

ほとんどのケースに該当する

基本的な注意点になります。

しかし、

不動産は１件１件が異なります。

そのため、

物件ごとに注意が必要となる

ポイントもあります。

それらについては

引き続き、ご紹介していきます。

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