不動産売買サポートブログ マイホームを売り買いする前に

不動産売買の際に注意すべきポイント・マイホームを購入する際の注意ポイントについて情報発信しています。

マンション購入の諸経費はどんなものがあって、いくらかかるのか

家を買うとなると、

物件価格だけを考えがちです。

 

しかし、家を買うときには、

物件価格以外にも

様々な費用が必要になります。

 

購入前にきちんと確認

しておきましょう。

 

今回は、マンションを買いたいと

考えている方に向けて、

マンションの購入諸経費について

お話しします。

 

マンションを購入するにあたり、

必要な資金はいくらなのか。

 

いくら資金を貯めれば

マンションを購入できるのか。

 

物件価格以外にかかる諸経費は

どんなものがあり、

いくら必要になるのか。

 

各諸経費のご説明と、

具体例を用いた必要諸経費について

ご説明致します。

 

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マンション購入諸費用には、

様々な費用があります。

 

そして、それらを支払うタイミングも

1度にまとめてではありません。

 

支払うタイミングについては、

大きく3つに分かれます。

 

・売買契約締結時

・残代金決済日(融資実行・引き渡し時)

・物件取得後

 

支払うタイミングに沿って、

購入諸経費を確認していきましょう。

 

「売買契約締結時」

 

・売買契約印紙税

 売主と交わす売買契約書に

 印紙を貼るかたちで支払う税金。

 売買契約金額によって

 金額が変わります。

 

・仲介手数料

 仲介会社を通して物件を購入する場合、

 仲介会社に支払う手数料。

 物件価格によって速算式がある。

 物件価格が400万円を超える場合の速算式は、

 物件価格の3%+6万円の合計に消費税。

 

・手付金

 売買契約締結時に売主に支払うお金。

 金額の目安は、売買価格の5%~10%。

 金額の決定は、売主・買主の合意

 により決まります。

 最終的に売買代金の一部に

 充当されます。

 

・申込証拠金

 新築マンションの購入申込時に

 不動産会社に支払うお金。

 金額の目安は約5~10万円。

 申し込みをキャンセルする場合は

 返金されます。

 売買契約に至る場合は、

 手付金に充当されます。

 新築でも、申込証拠金が

 不要な物件もあります。

 

「契約後~残代金決済日(融資実行・引き渡し時)」

 

・住宅ローン関連費用

 (住宅ローンの事務手数料、保証料、

  住宅ローン契約印紙税団体信用生命保険料)

 

 住宅ローンを利用する場合、上記のような

 諸経費がかかります。

 

 厳密な支払いタイミングは、

 住宅ローンを利用する

 金融機関により若干異なりますが、

 

 多いケースとして、

 

 売買契約締結後~残代金決済日までの間に、

 住宅ローン契約印紙代がかかり、

 その他の記載の費用は、残代金決済日に

 支払います。

 

 それぞれの費用の目安額については下記です。

 

・住宅ローン契約印紙税

 借入額により変動。借入額が

 1,000万円超~5,000万円以下の場合

 20,000円。

 5,000万円~1億円以上の場合

 60,000円。

 

・事務手数料

 32,400円(多くの都市銀行の場合)

 ネットバンクや信用金庫・地方銀行

 異なる場合があります。

 

・保証料

 借入期間を35年間にする場合、

 借入額100万円あたり20,614円(多くの都市銀行の場合)

 保証料は、借入期間により変わります。

 借入期間が短い方が、低くなります。

 

 また、保証料は、金融機関により

 不要としている

 金融機関もあります。

 (その場合、借入審査が厳しくなったり、

  借入金利が比較的高くなる傾向にあります)

 

 保証料を支払う場合、その支払い方法も

 融資実行時に一括で支払う方法と、

 借入金利に含めて支払っていく方法を

 選べる金融機関もあります。

 

 借入金利に含めて支払っていく場合、

 借入期間によりますが、一括で支払うより

 総額は高くなる傾向にあります。

 

・火災保険料

 火災保険料の目安額は

 約20~30万円(要内容確認)

 

 火災保険料は、保証内容や保険会社

 によって大きく変わります。

 また、建物の広さや築年数・エリア等から

 評価額も大きく変わります。

 

 ここで記載した金額は、

 建物と家財の最低限の保証額の目安です。

 

 保証額や補償内容を厚くすると、

 より高額になりますし、

 保険会社によっても変わります。

 

 火災保険会社について、

 仲介会社が紹介する保険会社にしないと

 いけないわけではありません。

 

 ご自身でネット探されたところや

 勤め先の共済等のものに加入することも可能です。

 

 住宅ローンを利用する金融機関から

 指定されるケースはあります。

 

 なお、火災保険料は

 建物の構造によっても金額は大きく異なり、

 RC造等のマンションは、

 木造の戸建て住宅と比較すると

 随分と安い金額になります。

 

司法書士費用

 (登録免許税、司法書士報酬)

 

 物件の所有権を、売主から買主に

 移転するのに、 通常、

 司法書士に依頼をします。

 

 住宅ローンの利用者は、抵当権の設定も

 司法書士に依頼することになります。

 

 そのため、司法書士費用が発生します。

 司法書士の費用の内訳は、

 登録免許税と報酬になります。

 

 この登録免許税は、物件の評価額や

 借入額によって変動します。

 

 そのため、

 司法書士費用の総額の目安額をいうのは

 難しいところがあります。

 

 報酬額については、約20万円程度が目安です。

 

 なお、通常、購入前に仲介業者が、

 その物件についての概算をお伝えします。

 

・固定資産税・都市計画税の日割り金

 まず、固定資産税・都市計画税の請求は、

 役所より、1月1日時点の不動産所有者に

 当年分の請求がいきます。

 

 年の途中で所有者が変わっても、

 1月1日時点の所有者に

 1年分の請求がいきます。

 

 そのため、日割り金を割り出し、

 売主に日割り分を支払うケースが

 ほとんどです。

 

 具体的には、たとえば、

 6月1日に所有権の移転を行った場合、

 6月1日から12月31日までの分を

 売主に支払います。

 

 固・都税の年額が20万円の場合、

 10万円を支払います。

 

 役所からの請求は、翌年に、

 翌年分からの請求が買主のもとに届きます。 

 

「物件取得後」

 

・不動産取得税

 不動産を取得した際に1度だけ支払う税金です。

 

 なお、広さや築年等の要件を満たし、

 マイホームもしくはセカンドハウス用の住宅

 であるという要件も満たせば

 軽減措置を受けることができます。

 

・修繕積立基金

 新築マンションを購入する際に支払います。

 金額はマンションごとにことなるため

 事前によく確認しましょう。

 

諸経費の目安金額

一般的なファミリータイプ(3LDK~4LDK)の

マイホーム購入の

購入諸経費の目安額は下記です。

 

・新築マンション

 物件価格の4%~6%

 

・中古マンション

 物件価格の8%~14%

 

売主が不動産会社の場合、上記より

3%ほど少なくなります。

 

正確な金額は、不動産会社に問い合わせし、

物件が定まってきてからになりますが、

物件の探しはじめ等、

不動産会社に問い合わせをする前で、

自分で探しているときには、

概算として上記を目安にして頂ければと

思います。

 

なお、下記2点は、上記と別で

かかりますのでご注意ください。

 

・引っ越し費用

 時期や荷物の量によって大きく変動します。

 

 新居に引っ越しができるまでの間に、

 仮住まいが必要となる場合、

 2回かかるので注意が必要です。

 

・家具購入費用

 新居の購入にあたり、

 家具・家電を新調する方は多いです。

 予算を確認しておきましょう。

 

具体例を用いて諸経費をシミュレーション

具体例を用いて、実際にかかる

購入経費をシミュレーションします。

 

具体例

 購入価格5,000万円(建物評価額4,500万円、

 土地評価額500万円)、

 住宅ローン借入額5,000万円(都市銀行にて)

 

仲介手数料・・・1,684,800円(消費税8%込み)

 

印紙代(売買契約書)・・・3万円

   (ローン)・・・6万円

 

事務手数料・・・32,400円(試算)

 

保証料・・・1,030,700円

     (100万円あたり20,614円で試算)

 

団信保険料・・・金利に0.3%上乗せ、現金不要

 

火災保険・地震保険・・・20万円(試算額

 

登録免許税・・・21万円(試算。土地7.5万円+13.5万円)

 

司法書士報酬・・・20万円

 

不動産取得税・・・軽減措置に該当したとして0

 

固定資産税・都市計画税日割り金・・・約10万円(試算)

 

合計 3,547,900円

 

この場合、購入諸経費は、約360万円

必要となります。

 

なお、これには、

引っ越し代や家具代、リフォーム代は

含まれていません。

 

特に、リフォームをする場合には、

事前に見積もりを取得し、

新居に要する費用をきちんと把握

しましょう。

 

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まとめ

マンション購入にともない

必要となる諸経費はどんなものか、

そして、

その金額のイメージは持って

頂けましたでしょうか。

 

家を買うとなると、

物件価格だけでなく、

それなりの諸費用がかかります。

 

この諸費用についても、

事前に、具体的に考えて

おきましょう。

 

もし今、手元に、

必要な諸経費の現金がない場合、

必要になる諸経費の金額を

貯蓄の目標金額にして、

資金を貯めましょう。

 

方法論的には、

この諸費用までローンを組んで

物件を購入することは、

本人の内容次第で

不可能ではありません。

 

頭金を0として、

すべて借り入れでまかなって

不動産を購入することも

可能ではあります。

 

しかし、基本的にそれは

おすすめ致しません。

 

せめて、諸経費分は

貯蓄として貯めることが

できるような

お金の管理能力を身につけて、

不動産を購入することを

おすすめします。

 

理由は、

諸費用までローンを利用する

オーバーローンの場合、

金利が高くなる傾向にあり

月々の返済額が増え、

利息を含めた総返済額も

より多くなる、

ということもありますが、

 

お金を管理する力を持たずに

多額の借金を、長期期間で

借りるのは

身の破滅を呼ぶ可能性が

高くなるからです。

 

お金を管理する能力がないと、

月々の給料やボーナスから

貯えにまわす算段ができません。

 

ましてや、月々、もしくは年間で

収入と支出のバランスをみたときに、

マイナスになっている場合は、

ローンを組むのは危険です。

 

支払いを続けることが困難に

なる可能性が高い状況に

あります。

 

それでは、夢に描いたマイホームとは

なりません。

 

とても大きな重荷になります。

 

反面、貯蓄できる体質になった場合、

計画的にお金を使用することが

できるようになっていて、

お金を管理する力が

ついていると考えられます。

 

貯蓄できるかどうかを、

お金を管理する力が身に付いているか

どうかの目安として考え、

お金を管理する力を付けて、

多少なりとも資金を作り、

マイホームを購入しましょう。

 

マイホームがほしいと思い、

物件を探し始めたときに、

貯蓄(自己資金)がない、

 

しかし、不動産屋は

諸経費分までローンを借りて、

マイホームを手に入れることができる

と言っている、

 

マイホームがほしいから

買ってしまおう、というのは

やめましょう。

 

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マイホームの立地について(子育て優先・通勤重視・リタイア目前、に適した立地)

マイホーム購入に伴い、

理想の生活を

思い描くと思います。

 

思い描く理想において、

子供についてと

仕事については

大きな影響を及ぼします。

 

子供がいる、いない、

仕事が中心、もう少しでリタイア。

 

それぞれの状況によって、

適した立地や

近くにあると便利な施設は

大きく変わります。

 

今回は、マイホーム購入において、

子育てを中心に考える場合、と、

仕事を中心に考える場合、の視点から、

それぞれに適したマイホームの立地

についてと、

近くにあると便利なため

近くにあるか確認しておいた方が良い施設

について、お話しします。

 

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子育てから考えるマイホームの立地・利便施設

子育てに適した立地はどんなものか。

 

まずは、お子様の保育園や幼稚園・学校への

アクセスが良いことが挙げられます。

 

そして、車や自転車を使わなくても、

気軽に買い物に行けること。

 

銀行や郵便局、役所といった

生活インフラ施設も、必要な時に

すぐに行ける距離にあると良いです。

 

また、なんといっても病院です。

 

子供は体調を崩しやすいもの。

 

突然、熱を出したり、

遊んでいてケガをしたりします。

 

そんなときに、近くに病院が

あると安心です。

 

親御さんも、お子様が突然の高熱に

襲われるととても心配になります。

 

そんなときに、すぐに病院に連れて

行けると、とても安心できます。

 

他には、公園も近いとなお良しです。

 

お子様の年齢にもよりますが、

特に小さいお子様がいる方は、

公園が近いとお子様の遊び場が近くて

重宝します。

 

遊びにきた他のお子様とお友達に

なれたり、

親御さんはママ友・パパ友を見つける

こともできるかもしれません。

 

通勤から考える立地と注意ポイント

まずは通勤しやすい立地かどうか。

 

それには、通勤手段を考える必要が

あります。

 

電車通勤なのか、車通勤なのか。

 

最近は、自転車で通勤する方も

増えています。

 

ご自身の通勤手段によって、

便利な立地は変わってきます。

 

電車通勤であれば、駅近。

 

毎日、駅を利用するため、

駅に近い物件が便利です。

 

また、その最寄り駅自体、

急行が停まる駅なのか、

各駅のみなのか、といった

ところも要確認です。

 

車通勤の方であれば、

幹線道路に出やすい立地、

高速道路に乗りやすい立地、

といったことが考えられます。

 

イオンのような大型ショッピング施設は

駅から離れた位置にあるケースが

多いです。

 

車通勤で、駅距離は日頃の生活にも

あまり影響しないのであれば、

大型ショッピングモールの近くを

選ぶのも良いと思います。

 

自転車通勤の場合は、

通勤ルートを事前に確認しましょう。

 

職場が近いのであれば、さほど気に

する必要はありませんが、

遠くなればなるほど、

ルートの中に、

自転車用の通行路や歩道がなく

車道を走る必要が増えてきます。

 

危険が増えますので、

事前によく確認しましょう。

 

 

共働きの方で、双方とも電車通勤

である方は多いです。

 

その場合、基本的に、駅近であるかどうかが

1番のポイントになります。

 

通勤は毎日のことで、切っても切り離せません。

 

駅に行くまでも時間がかかり、

電車に乗ってからも時間がかかるようであれば

日に日にストレスが大きく貯まっていくため、

そもそもエリアを考え直しましょう。

 

また、その場合で、マンションを検討している

のであれば、管理の負担についても

事前に確認しましょう。

 

たとえば、ゴミ置き場の清掃を、

当番制で住民が行うマンションも

中にはあります。

 

夫婦とも仕事で忙しいうえに

そのような負担まで負うのは現実的では

ありません。

 

多くのマンションは、管理員がいて、

管理人が維持しています。

 

しかし、まれに、住民が共用部分の

維持・メンテナンスを行うケースも

なくはないので、念のため

確認しましょう。

 

共働きの場合、

マイホームのセキュリティについても、

気にしておくことを推奨します。

 

理由は、マイホームに、誰もいない時間が

多くなることと、

お子様の兼ね合いです。

 

共働きでお子様がいない場合、

家に誰もいない、という時間が

日中の大部分を占めると思います。

 

そのため住居のセキュリティが

より必要になります。

 

また、

お子様が小さいうちは、

育休で、ご夫婦のどちらかは

いるかと思いますが、

保育園なりに預けて、

また働き出した場合も

同様の状態になります。

 

そして、お子様が小学生等、

大きい場合、

今度は、お子様が一人でお留守番をする、

というケースが考えられます。

 

共働きを考えている方は、

セキュリティについて、

より思案しておく必要があります。

 

具体的には、マンションであれば

オートロックかどうか、

防犯カメラは設置されているかどうか。

 

戸建て住宅の場合は、

セコムやアルソックなりで対応する、

といった方法が考えられます。

 

リタイア目前に適した立地と注意ポイント

定年が近づいてきて、

いよいよ終の棲家を購入しよう、

 

お子様も大きくなり独立されたので

広すぎるから住み替えよう、

 

こういった場合は、生活インフラ施設が

近くにあることを1番に考えましょう。

 

リタイア目前の年齢ですと、

まだまだ元気な方が多く、

今の健康状態を元に、

無駄な広さを改善することを

メインに考えてしまいがちです。

 

お仕事がなくなったら、という

イメージを元にしてしまうため、

 

スーパーが多少遠くても

時間はあるから大丈夫、

 

病院が多少遠くても、

毎日の仕事の時間がなくなるから

通うのに時間をかけても大丈夫。

 

そう考えて、周辺の利便状況より、

住まいのサイズや

周辺環境を重視する傾向にあります。

 

しかし、

毎日の通勤がなくなることにより、

生活リズムは一変し、

体調を崩す方や

体が弱くなる方も少なくありません。

 

それに、年々、体力が落ちていきます。

 

リタイア目前の体力がある状態でイメージした

リタイア後の生活と、

本当にリタイアして10年経った状態での

生活とでは、大きな差があります。

 

そのため、リタイア後の生活は

時間が取れるからと、生活インフラ施設を

おざなりにしてしまうのは

考えものです。

 

むしろ、高齢化すること、

体力が落ちていくことを考えて、

周辺施設・利便性を考慮して

マイホームを選びましょう。

 

特に、病院、スーパー、銀行、です。

 

かかりつけの病院がある方も多く、

すぐに病院に行ける立地であることは、

便利で安心です。

 

これまでの通い先は会社であったのが、

病院に変わる方も少なくありません。

 

また、スーパーもです。

 

最近は、ネットで依頼し、自宅まで

届けてくれるサービスもあります。

 

しかし、そういったネットサービスに

疎い方は多いです。

 

そうなると、日用品や食材の買い物は

スーパーに買い出しに行くことになります。

 

スーパーも近ければ近いほど

生活が楽になるでしょう。

 

銀行についても、近いと便利です。

 

昨今、キャッシュレス化が話題にあがって

いますが、まだまだ現金主義の方が

多いのが実情です。

 

特に年齢層があがるほど、その傾向に

あります。

 

そうなると、銀行に行き、年金を

引き出す作業が必要になります。

 

1度に沢山引き出し、銀行に行く

頻度を減らすということも考えられますが、

そうなると今度は、

まとまった現金を持ち歩くことに不安を

覚えます。

 

銀行も近いと便利です。

 

 

このようなリタイア目前のケースに

該当する場合、

物件の探しはじめは、

公園やお散歩コースに近い物件、

自然溢れるエリアの物件、

場合によっては憧れの田舎暮らしを、と、

探しがちです。

 

しかし、数年は良いかもしれませんが、

近い将来、それでは不便で

生活するのが苦しいという方に

遭遇します。

 

高齢になるほど、便利なところの方が

楽なのだと感じています。

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まとめ 

マイホームの立地を考える際、

子育てと仕事については

大きなものになります。

 

お子様の年齢や

勤務体系によっても、

より良いものは変わります。

 

お子様が小さいのか、

もう少しで独立されるくらいなのか、

 

仕事は、在宅なのか

通勤があるのか。

 

マイホームの購入を失敗しないために、

自分に適した立地について

深く考えましょう。

 

マイホームに住んで、

そこでどんな生活をしたいのか、

 

目星を付けている物件に住んだら、

どのような生活を送るようになるのか、

 

具体的にイメージしましょう。

 

その際に、今回お話しした

立地・周辺施設について参考に

して頂ければ、

マイホーム購入の失敗を

避けることができます。

 

 

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中古住宅(一戸建て)購入時の注意点

中古住宅の購入を考えている方へ

 

中古住宅(一戸建て)の購入は、

購入前に注意すべきポイントが

数多くあります。

 

中古マンション購入と同じく、

所有者の売却理由もですが、

建物についてや、法令について等、

より多く注意すべきポイントが

あります。

 

今回は、中古住宅(一戸建て)購入時の

注意ポイントについてのお話しです。

 

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中古住宅(一戸建て)購入時の

注意点は、大きく分けると下記3点です。

 

・売却理由

・建物について

・土地(法令について)

 

それでは1つずつ紐解いていきます。

 

売却理由

まずは売却理由の確認です。

 

なぜ、この物件を売るのか。

 

どうして売るのかを聞くことに

よって、物件についての問題や

近隣トラブルについて等、

所有者が問題としている事柄が

浮き彫りになります。

 

マイホームの大抵の売却理由は、

家族構成の変化や転勤、相続、

住宅ローンの支払い難です。

 

子供が成長して独立し

夫婦2人では持て余してしまう、

 

高齢になった親と同居するため

もっと広いところに移りたい、

親も住みやすい間取りのお家に

住み替えたい、

 

実家を相続したが、自分は

すでに別のところに住んでおり不要、

 

このような理由で売りに出す

ケースが多い傾向にあります。

 

しかし中には、

物件に傾きがでてきた、

雨漏りしている等、

建物に不具合が生じてしまい、

修繕や建替えに費用を割くなら

いっそのこと引っ越してしまおう、

 

もしくは、

 

お隣さんとの関係が良くない、

 

そういった理由で売りに出し

引っ越しをしたいため、

というケースもあります。

 

不動産の売買において、

買主が購入判断をするために

重要な事項は、通知する義務が

あります。

 

これは、売主も仲介業者もです。

 

これを隠して売却した場合、

内容や程度、状況にもよりますが、

罰則があります。

 

買主は、売買の無効を

主張することも可能です。

 

そのため、売却する理由を

聞くことで、物件についての

問題点や、トラブルの有無・内容

についても確認することが

できます。

 

物件の内見時等、購入前に

なぜ売るのかを確認しましょう。

 

建物について

先述の売却理由を聞くことで、

建物についての不具合がある場合、

その内容を確認することができます。

 

しかし、

売主が気づいていない、

相続で引き継いだ物件で直近は

住んでいないため分からない、

引っ越して空家にしていて

最近は使ってないから

多分問題ないと思うけど、

というような、

売主が不具合を認識していない場合、

売却理由を聞いても、

不具合については出てこない

解答になります。

 

売却理由を聞いて、問題は言われてないから

大丈夫と考えるのは早計です。

 

売主が知らないだけという

こともあります。

 

先述の通知すべき義務は、

知っていて隠蔽した場合は該当しますが、

知らなかったことについては、

責務を免れるケースもあります。

 

現地で要確認をすべきです。

 

現地で確認し、不安が残る場合、

リフォーム業者にみてもらい、

是正できるものか、

できるのであれば、その費用は

いかほどか、を確認しましょう。

 

場合によっては、

建物検査をすることも視野に入れる

べきです。

 

ただし、これらを行うのは、

目星を決めた物件のみにしましょう。

 

他の確認ポイントもすべて確認し、

建物のこの部分が、これくらいの

費用で修繕できれば買う、といった

ところまで煮詰めてから、

リフォーム業者なりに確認を

依頼しましょう。

 

他のポイントで買わないかもしれない

物件でも、リフォーム業者を呼んで

確認してもらっていては、

購入物件を探しているあなたも、

リフォーム業者も

お互いに時間の無駄になるからです。

 

建物についての主な不具合と不具合の見定め方

なお、建物についての不具合は

主に以下のようなものがあります。

 

傾き、雨漏り、シロアリ被害、

水漏れ、躯体の腐食。

 

程度によるところがありますが、

これらが発生していると、

内見時に、プロでなくても

分かります。

 

傾き

傾きは、傾いている方向に

体が持っていかれるような感覚が

あります。

 

傾きがキツイと目が回ってきます。

 

傾きを直すには、ジャッキアップを

おこなうケースが多いです。

 

費用は高額になります。

 

中には、床材のしなり・たわみが

原因で、傾きと錯覚することも

あります。

 

床材が原因であれば、低額で

修繕できるケースが多いです。

 

雨漏り

雨漏りは、クロスに水跡のシミが

できますので、内見時に目視でも

確認できるケースが多いです。

 

雨漏り自体は、修繕で止めれる

ことも多くありますが、

雨漏りにより水が浸入した箇所が

腐食したり、

そこにシロアリが発生する懸念が

出てきます。

 

シロアリ被害

シロアリ被害は、

被害個所の資材を交換することで

対応できるケースもありますが、

被害個所が広範囲である場合、

すべてやり替えが推奨されるので、

高額になります。

 

床が、広範囲でベコベコしていると

このシロアリ被害が想定されます。

 

被害個所の床にのると、

支えに不安を覚えるほど

へこみますので分かると思います。

 

なお、局所的に軽くへこむ場合、

シロアリ被害でなく、床材の

部分的張替等で低額で修繕できる

ケースもあります。

 

これらのような不具合が発生している場合、

直す費用は高額になるケースが

多いです。

 

必ず、購入前に見積もりを取得し、

是正できそうかどうか、

将来的に再発する可能性は

どの程度かも確認しましょう。

 

 土地(法令について)

中古住宅(一戸建て)の場合、

マンション以上に法令について

注意すべきです。

 

たとえば、道路付けの関係等で

建て替えができない物件の場合、

購入時に住宅ローンの利用が

できないことも多くありますが、

万が一、

将来、売却が必要となったときに

売りにくい、ということが

あげられます。

 

また、区画整理区域内にあり、

将来、土地の大きさや位置に

変更がある、費用がかかる、

といったケースもあります。

 

がけ条例に該当し、

建て替え時に、思った大きさの

建物を建てることができない、

既存の擁壁は完了検査まで

されておらず、やりかえが必要で

相当な費用がかかる、

といったケースもあります。

 

既存建物をリフォームして

使い続ける場合、

法令は弊害とならないケースは

多いです。

 

しかし、建て替えをするのに

法令が弊害となる物件は、

価格が安いエリアにいくほど

増えてきます。

 

建替えに支障があると、

売却価格に大きく影響します。

 

購入前に、よく確認し、

把握してから判断しましょう。

 

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まとめ

中古住宅(一戸建て)の購入は

マンション購入と比較して

確認すべきポイントが多くなります。

 

建物についての不具合の確認は、

マンションの場合、室内を中心と

した確認になりますが、

中古住宅(一戸建て)の場合、

室内のみではありません。

 

また、将来の経済事情の変化も

踏まえて、

建替えに関する弊害についても

確認をすべきです。

 

法令1つ1つを把握するのは

現実的ではありませんが、

仲介業者に、

建て替えするのに支障は

ないかとの確認はしましょう。

 

もし弊害があるのであれば、

その弊害についてのみは、

自分でも内容を把握しましょう。

 

 

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当ブログ「不動産売買サポートブログ」を

ご覧頂きありがとうございます。

 

私、不動産売買仲介営業マン&

不動産オーナーをおこなっている

TAKAと申します。

 

当ブログでは、

マイホームの購入&売却にともない

注意すべきポイントについて

情報発信しています。

 

マイホームの購入は、

人生で1番高額なお買い物です。

 

住宅ローンを利用して購入する方も

多いため、

多額の借金を背負って購入するものに

なります。

 

そんな高額な買い物である

マイホームの購入を失敗しないよう、

注意するべきポイントと

実施すべき事項について、

情報発信しています。

 

また、マイホームの売却や

相続した不動産の売却は、

人生の中でも、

そう何度も経験するものでは

ありません。

 

不動産売買という高額な取引を、

少ない経験で

おこなわなければなりません。

 

そのため、

知っていれば防ぐことのできた失敗、や、

優位な取り引きができた、という

ケースも多くあります。

 

本来は、不動産仲介業者が

失敗を防ぐサポートをする役を

担いますが、

多くの方は、

信用できる不動産業者が

いません。

 

そもそも、良い悪いの判断が

できるほど、不動産屋との

付き合いのない方がほとんどです。

 

そうなると、たまたま入ったお店に

感じの良い担当がいれば、

良い不動産屋さんに巡り合ったと

思ってしまいます。

 

本当に良い担当であれば良い

ですが、

どうなのか分かりません。

 

当ブログをはじめたきっかけ

仕事柄、自宅の売却のご相談を

頂きます。

 

その際に伺う、

ご売却をされる理由は

様々なものがあります。

 

その中に、

購入に失敗したから

というものも意外と多くあります。

 

購入するときに、あまり深く

考えていなかったから、

 

なんとなく良い物件だと思い

購入して住んだが、

あまり良くない、

 

思い描いていたマイホームならず

買って失敗した。

 

そういった理由の方も

意外と多いです。

 

マイホームの購入は、皆さん、

夢を思い描いて購入されます。

 

それなのに購入後、

このような理由で売却をする

というのは、とても寂しいことです。

 

このような方をなくしたい、

そう思い

当ブログを始めました。

 

当ブログを読んで頂き、

少しでもマイホームの購入に

失敗する人を減らしたい。

 

購入に失敗しなければ、

失敗したから売る、ということには

なりません。

 

当ブログでは、より良い

売却をして頂くための情報も

発信します。

 

しかし、起因となる購入についても、

自分の経験を活かした情報を発信し、

それが、

失敗しない不動産取引が

増えることに繋がると信じています。

 

失敗を防ぐには

失敗を防ぐためには、

少しでも多くの情報を得て、

内容を、自分なりに把握しておく

必要があります。

 

自分でも下調べをしておき、

不動産屋さんの話しを聞きながらも、

どうするかの判断は

自分で決定する必要があります。

 

それが失敗を防ぐ、第1歩です。

 

当ブログ「不動産売買注意ポイントブログ」

では、

そのために情報を発信しています。

 

ネットを利用して情報発信することで、

より多くの方に情報をお届けできるため、

当ブログを立ち上げました。

 

1人でも多くの方が、

失敗せずに、不動産売買が

できることをお祈りしております。

 

当ブログの運営者(私)について

なお、

当ブログ「不動産売買注意ポイント確認ブログ」

を運営している私は、

下記のような者です。

 

大手不動産仲介会社に勤続11年強。

 

内、不動産売買仲介営業マンとして

8年活動。

 

9年目から、その不動産会社の

経営部署に異動。

 

会社員のかたわら、

20代のときに不動産投資も開始した

不動産仲介業者&不動産オーナーです。

 

不動産売買仲介営業マンの視点と

不動産オーナー(大家さん)としての

両視点から不動産売買における

注意すべきことを情報発信しています。

 

 

購入の確認ポイントについては

下記から ↓ ↓

fudosan-baibai-taka.hatenablog.jp

 

売却の確認ポイントについては

下記から ↓ ↓

fudosan-baibai-taka.hatenablog.jp

 

売買契約書の確認ポイントについては

下記から ↓ ↓

fudosan-baibai-taka.hatenablog.jp

 

 

 

マンション購入で失敗しないための注意ポイント4選

マイホームの購入は

人生で1番の高額なお買い物

といっても過言では

ありません。

 

そんな高額なお買い物を

失敗しないための

注意ポイントについてご紹介します。

 

今回は、前記事でお話しした

購入前にやるべきことより、

自分にはマンションが合っていると

考えた方に向けて、

中古マンションの購入を

失敗しないための注意ポイント

についてお話し致します。

 

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マンションは管理を買え

マンションは管理を買え、と

言われるほど、マンション購入おいて

管理は大事な要素です。

 

管理が上手くいっていないと、

マンションの共用部分が整然とは

保たれません。

 

集合ポストに投函されたビラが

床に散乱している、

 

ゴミが散乱している。

 

こういったケースは、

美観的にも衛生的にも

マイナスですが、

 

マンション管理組合の運営が

上手くいっていない懸念が

でてきます。

 

マンションには、長期修繕計画という

ものがあります。

 

それには、そのマンションの

修繕計画が定められています。

 

おおむね築年経過10年毎を目安に

大規模修繕を実施する、

 

給水ポンプの定期点検を行う、

 

給排水管の高圧洗浄を行う、

 

このような修繕等を

いつ行うか、

それには費用がどのくらいかかるかの

想定ができていて、

 

各住戸からの毎月の修繕積立金

管理組合にどの程度蓄えられていて、

どのくらい貯えることができる見通しか、

 

このような将来の修繕計画が策定されています。

 

多くのマンションが、

このようなものをキチンと作成していて、

管理会社に清掃や発注等を依頼しています。

 

共用部分が荒れているマンションは、

このような計画がキチンとなされていない、

 

管理会社と上手く管理を進めることが

できていない、ということが

考えられます。

 

そうなると、マンションの維持・保全

ままならず、

資産価値も下がり、居住者の生活も

荒れていきます。

 

そのため、購入前の内見時には

エントランスや集合ポスト、廊下等の

共用部分の状況をキチンと確認しましょう。

 

中古マンションにおいては、

これら管理の状況を実際に確認する

ことができます。

 

また、購入の売買契約に伴い、

仲介業者が、マンションの管理会社より

長期修繕計画書などを取得します。

 

事前に見させてもらい、

修繕積立金は順調に溜まっているか、

先々の修繕内容について、明確な計画が

立てられているか確認しましょう。

 

総戸数

マンションの総戸数についても、

注意が必要です。

 

まず、総戸数の大小、つまり

マンションの規模によって、

それぞれメリット・デメリットが

あります。

 

一概に、

大きければよい、小さい方が良い

ということは言えません。

 

しかし、それぞれに注意点がありますので、

それを事前に認識し、

将来のイメージをして購入しましょう。

 

具体的には、

総戸数の少ない小規模なマンション。

 

この場合、低層住宅であることも多く、

人の出入りが少ない、戸建て住宅街の

中にあり静かである、等々のメリットが

あります。

 

しかし、総戸数が少ない分、

一住戸あたりの管理費や修繕費等の

負担額が多い傾向にあり、

購入検討時に低額でも将来、高額に

なる懸念があります。

 

また、金融機関によっては、

総戸数10戸以下のマンションは

融資対象外、

20戸以下のマンションは

融資に伴い要確認、としている

ところもあります。

 

(私は、都市銀行の担当に聞きました)

 

融資対象外になると、

自分が住宅ローンを利用して購入

できないこともありますが、

将来、

万が一、売却をする必要に迫られた

ときに、現金で購入できる人しか

売却対象にできず、厳しくなります。

 

住環境、生活環境が自分の理想に

近いとしても、

こういった部分も確認し、購入判断を

しましょう。

 

つぎに、総戸数の多い大規模な

マンションの場合。

 

おおむね、総戸数200戸を超える

マンションは、建物も敷地も

大型になってきます。

 

住戸が多い分、先述の小規模マンション

のような、一住戸あたりの負担額は

少なくなりそうなものですが、

こちらも注意が必要です。

 

大規模なマンションですと、

居住者の方が利用できる施設、

シアタールームやキッズルーム、

ライブラリー、プール、等々が、

充実しているケースが多くあります。

 

この場合、これらを維持管理する

費用が発生します。

 

各住戸の方への請求名目は、

管理費、という場合もありますし、

キッズルーム管理費、と具体名を

記載するケースもありますが、

いずれにせよ、各居住者の方から

徴収されるかたちになります。

 

これら施設を利用することができるので、

大きなメリットであるとともに、

費用負担が重くのしかかるケースも

あります。

 

通常、各施設の運営細則があります。

 

長期修繕計画の確認とともに、

運営細則もキチンと確認しましょう。

 

 

このように、総戸数の大小により、

それぞれメリット・デメリットが

あります。

 

デメリットについては、

費用負担に繋がります。

 

購入前に、将来費用負担が増えることも

想定の1つに入れて、購入判断をしましょう。

 

築年数

マンションの築年数は、新しいに

越したことないといえる部分が

多くあります。

 

しかし、資産価値の観点で、

購入後の値下がり率を考えると、

新しいものばかりが良いとは

いえません。

 

物件や購入時期にもよりますが、

多くのケースで、

築10年を経過すると価格の下落率が

低下します。

 

万が一、売却する際、比較的、

購入した時点の価格に近い価格に

なります。

 

室内の設備等は、リフォームでの

自由度が高く、

自分が多くの時間を過ごすのは室内

ですので、

新しさを追求しすぎる必要はないと

考えます。

 

なお、築年数を考える上では、

建築基準法上の新耐震基準の

建物かどうかは

注意すべきと考えます。

 

1981年に、新耐震基準が導入されました。

 

それ以降に建築されたマンションは、

新耐震基準のマンションになります。

 

これ以前のマンションが危険という

意味ではありませんが、

たとえば、阪神大震災の揺れに耐えた

多くのマンションが

新耐震基準のマンションといわれている

ためです。

 

ペットの飼育

近年、ペットの飼育ができる

分譲マンションが増えてきました。

 

しかし、ペット飼育可といっても、

どんなペットでも飼育して良いとは

限りません。

 

ペット飼育を可能としているマンションは、

通常、管理規約もしくは細則で、

飼育可能なペットについて制限を

しています。

 

具体的には、飼育可能な動物の種類、

大きさ(体長や、体高など)、数、

などです。

 

多いケースは、犬や猫については

細則で記載があるが、爬虫類等は

どうなるのか分からないという

ケースです。

 

大丈夫だろうと思って買ってしまう

のではなく、

購入前にキチンと確認してから

買いましょう。

 

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まとめ

マイホームの購入は、

多くの方が、人生で1番高い

買い物となります。

 

なんとなくで買ってしまう

のではなく、

キチンと事前に疑問を解消して

購入しましょう。

 

なお、今回、物件の立地については、

言及しておりません。

 

立地やエリアについては、

以前の記事で言及しており、

当記事は、それを先に実施された

方を対象に考えているためです。

 

その以前の記事をご覧頂ければ、

物件の立地やエリアは

絞り込みができているため、

当記事では、物件の立地・エリア

については触れておりません。

 

↓↓以前の記事↓↓

fudosan-baibai-taka.hatenablog.jp

 

 

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不動産購入(マイホーム購入)の前にまずやっておくべきこと2点

不動産の購入は、人生で

最大ともいえる大きな買い物です。

 

だからこそ失敗は許されません。

 

誰もがそう思い、慎重に

物件を選びます。

 

しかし、買ってから

後悔している人もいるのが現実です。

 

買ってから後悔しないように、

 

念願のマイホームの購入を

失敗しないようにするために、

 

今回は、不動産の購入を失敗しないよう、

買う前に、まずやるべきこと

について、

お話しします。

 

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やっておくべきこと2点 

不動産購入で失敗しないためには、

不動産屋さんに相談しに行く前に、

自分で、以下の2点を

やっておくことです。

 

・ライフスタイルを明確にイメージする

・住みたいエリアの目星を付けておく

 

1つ目は、

自分はどんな生活を送りたいか

明確にイメージしておくことです。 

 

マイホームを買いたいと思ったとき、

大体のイメージはあると思います。

 

しかし、その大体のイメージのまま、

不動産屋に行き、物件を決めてしまうのは

早計です。

 

それでは、不動産屋さんでおすすめされる

お家を、なんとなくで買ってしまいます。

 

本来は、不動産屋さんが、

そのなんとなくのイメージを明確化して、

お客様にピッタリのお家を

ご提案してくれるはずです。

 

しかし現実は、なかなか難しいところが

あります。

 

不動産屋さんは、プロですので、

物件についての良し悪しや注意点は

よく理解しています。

 

しかしそれは、一般論からの良し悪し

であったり、法令からみた注意点です。

 

あなたにとって良い物件なのかどうかは、

あなた次第のところがあります。

 

どういうことかというと、

不動産も人も、千差万別。

 

あなたにとって、まったく魅力のない

物件であっても、他の人であれば

1番魅力的な物件であることも

あるからです。

 

1つの物件が、人によって

良い物件にも、要らない物件にも

変わります。

 

あなたにとって良い物件は、

あなたが1番分かります。

 

運よく良い不動産屋さんにあたり、

あなたにとって良い物件が

どんな物件なのか明確にできれば、

良い物件を購入できます。

 

しかしそれは、なかなか難しいです。

 

そこまで深く汲み取れる人は、

不動産屋さんに限らず、

なかなかいないからです。

 

では良い物件を買うことは

できないのかというと、

そうではありません。

 

あなたが、自分がほしいと思う物件を

明確に認識し、現実的な範囲で、

こんな物件を探している、と、

不動産屋さんに伝えれば良いのです。

 

不動産屋さんは、物件探しのプロです。

 

具体的にどんな物件を探せばよいかが

分かれば、

その物件があれば、すぐに探してきて

くれます。

 

あなたが能動的に不動産屋さんと接する

ことで、自分の理想に近い物件を

手に入れることができるようになります。

 

それでは、まず、自分の理想の物件の

明確化の仕方について、お話し

していきます。

 

マイホームに住んで、どんな生活をしたいかイメージをする

マイホームの購入を

失敗しないために、

まず初めに行うことは、

どんな生活をしたいかイメージすること

です。

 

ここでのポイントは、

どんな生活をしたいか、を、

イメージすることです。

 

どんな家か、ではありません。

 

仕事、家族構成によって、

様々な生活リズムがあると

思います。

 

仕事であれば、

会社員で、平日は定時に通勤する

必要がある、

 

自営業で、不規則であり、

自分の事務所の近くに住む

必要がある。

 

家族構成であれば、

夫婦と子供2人のファミリーであったり、

夫婦2人のディンクスであったり。

 

休日はどのように過ごしたいか。

 

趣味によっても、様々な生活スタイルが

あると思います。

 

まずは、そのような、

自分、自分たちが快適に過ごせる

ライフスタイルからイメージします。

 

イメージしたら、すぐに紙に

書き出しましょう。

 

一通り書き出したら、

書いたことを見返して、

1つ1つ、掘り下げて

イメージします。

 

これを繰り返すことで、

どんな生活をしたいか、

具体的にイメージを明確化することが

できます。

 

どんな生活をしたいか、

具体的にイメージできてくると、

 

自分はどんなエリアに、

どんな物件を購入すべきかも

みえてきます。

 

交通利便性の高い、

都心のマンションが良いのか、

 

都心からは離れた、自然の多い

戸建て住宅が良いのか、

 

その間くらいで、平日は通勤のため、

そこそこ都心にも出やすく、

週末は自然の多いエリアにも行ける

エリアに住みたい。

 

家族構成は、

夫婦に小さい子供2人だから

庭付きの戸建て住宅でのびのび暮らしたい、

 

子供達は中学受験で都心通学、

自分達も仕事で都内通勤のため

利便性を優先した駅近のマンションがよい、

 

ディンクスで平日は共働きのため

家を空けていることが多いことから、

セキュリティが高く、戸締りが楽な

マンションに住みたい。

 

どんな生活をしたいか、

どんなライフスタイルを送りたいかが

明確だと、

このように、

エリアや物件種別(マンション、戸建て)も

定まってきます。

 

(マンション、戸建て住宅の

 それぞれのメリット・デメリットは

 別の記事に記載します)

 

どんなエリアの、

どんな家に住みたいか

イメージができたら、

つぎは、

具体的に探していきましょう。

 

まずは、

イメージに近いエリアを

絞り込みます。 

エリアを絞る 

エリアを絞る際は、

自分が把握して

知っているエリアだけでなく、

その周辺も含めて探します。

 

理由は、

知らないエリアでも、より良い

エリアがあるかもしれないこと、

 

それと、

 

周辺を含めるのは、

大抵は、今の生活圏内・通勤圏内の

エリアがマッチする方が多いため、

周辺までは範囲を広げた方が

見つかりやすいからです。

 

具体的には、

たとえば、

通勤のある方は、通勤先までの

距離も考えるかと思います。

 

いつも通過している

通勤先までの間のエリアで、

自分がイメージした生活をするのに

合うエリアがあれば、

今より通勤時間を短くして

より良いライフスタイルを送ることが

できます。

 

また、 

自分がイメージした生活を送るにあたり、

よく利用する施設は何なのかも

明確化すると探しやすくなります。

 

ネットを利用して、

スーパー等の生活利便施設や

商業施設、学校等、自分達が生活で

よく利用する施設の位置を

確認することができます。

 

自分にマッチしたエリアを

ネットで目星を付けることができます。

 

どんな生活をしたいのかイメージした

ライフスタイルから、

自分にマッチするエリアを見つけましょう。

 

エリアを絞り込んだら、

そのエリアの物件について調べます。 

希望条件に優先順位をつけて絞り込み

自分がイメージしたライフスタイルから

エリアに目星を付けたら、

そのエリアの物件について調べます。

 

これもネットで、自分で

探すことができます。 

 

具体的に、おすすめのサイトは、

スーモ、

アットホーム、

ホームズ。

 

こういったポータルサイト

物件の掲載数が多く、

 

多くの不動産会社が物件の掲載を

しているので、大方の物件を

網羅できています。

 

この物件検索を行う際、

様々な希望条件を

入力することになります。

 

まずは、エリアです。

 

最寄駅から検索することもできますし、

地名からでも検索することができます。

 

先述のように、目星を付けたエリアを

検索しましょう。

 

たとえば駅近のマンションをイメージ

している方は、

 最寄駅、駅距離を入力して

検索することができます。

 

検索条件は、他にも、 

駐車場付き、や、南向き、

2階以上、等、細かく入力できるので、

 

まずは自分の理想条件をすべて入力し、

該当する物件はどんなものなのか

絞り込みましょう。

 

自分の理想をすべて入力して

検索した結果は、いかがでしょうか。

 

該当する物件はありましたでしょうか。

 

該当する物件は、思っていたより

とても高額ではないでしょうか。

 

もし、理想条件を詰め込んだ検索条件で

絞り込み、該当する物件がある、金額も

まずまず想定通り、

そういった場合は、その物件を内見しに

行きましょう。

 

ご自身にとって理想の物件であり、

理想の物件を購入できるチャンスです。

 

大抵は、該当する物件がない、

もしくは、思った以上に高額である、

といったケースです。

 

該当する物件がない場合、

条件を減らす必要があります。

 

この際、リストアップしていた

自分の理想条件の優先順位を

付けましょう。

 

自分が送りたいライフスタイルにおいて、

1番譲れない条件は何か。

 

次に妥協できない条件は何か。

 

そうして、希望条件の優先順位を

明確にします。

 

希望条件の優先順位を明確にしたら、

後順位の条件から順に、

ネットの検索条件を減らしていきます。

 

減らしていって該当した物件が、

自分の希望に1番近しい物件と

選別することができます。

 

 

つぎに、思ったより高額な物件が

検索された場合です。

 

思ったより高いということは、

考えていた自己資金では

購入できない、

もしくは、

余剰資金まで使い果たしてしまう、

という状態だと思います。

 

もしくは、住宅ローンの利用を前提に

考えていて、

イメージ的に高そうな気がする、

という状態だと思います。

 

住宅ローンについては、

別で記事にします。

 

ここでは、

住宅ローンによる借入限度額の

目安と言われている、年収の7倍の

金額でお考え下さい。

 

これは、多くの方が該当する金額に

なります。

 

 

ご自身の年収を7倍し、

その7倍した額以内であれば、

物件を購入すること自体は可能です。

 

(実際の購入判断は資金計算後にしましょう)

 

その年収を7倍した額以内に、

検索してヒットした物件はおさまって

いますでしょうか。

 

もし、おさまっていれば、

理想のマイホームを手に入れることが

できる可能性が高いです。

 

多くのケースは、

住宅ローンを利用しても

購入できないケースです。

 

(ここでいうところの、

 年収の7倍を超えた物件しか

 検索でヒットしない場合です)

 

その場合、希望条件の優先順位の

さらに後順位を減らし検索をかけます。

 

こうして、金額を下げたり、

希望条件を減らしてヒットした物件は

いかがでしょうか。

 

希望条件を随分減らさないと、

物件はヒットしない、

そんな状況であれば、

エリアを変更します。

 

検索エリアを、隣駅・隣接エリアに

変更し、再度、検索を行います。

 

このようにして、現実的に、

自分の理想の生活を送るのに、

1番近しいエリアを絞り込みます。

 

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まとめ

不動産を購入する前に、

自分の理想を明確化して

自分の希望条件をはっきり

させておくこと、

 

そして、

その希望に合うエリアについてまでを、

自分の理想のライフスタイルを

明確化したうえで探しておくと、

 

住んだ後に、大きなギャップがなく、

マイホーム購入の失敗を避ける

ことができます。

 

マイホームの購入を失敗したと

感じるのは、

住んでみたら自分がイメージ

していたものと全然違う、という

ケースが多いです。

 

物件探しをする前に、

自分の理想の生活を具体的に

イメージし、

目星を付けたエリアでの

生活もイメージができていると、

大きな失敗はしません。

 

マイホームの購入を失敗しないように、

戸建て住宅や建物の設備・不具合に

ついて等、建物についてばかり、

気にされる方が多いですが、

 

失敗したなぁと感じるのは、

生活エリア・立地が自分に

合っていないことから、

感じること方が多いです。

 

建物については、

リフォームで対応できるケースが

多く、

修繕対応で改善できることが

多い傾向にあります。

 

しかしエリア・立地を

購入後に変えることは

容易ではありません。

 

そのため、自分に合うエリアを

間違えないようにする必要があります。

 

自分に合うエリアを探すために、

自分の理想とするライフスタイルを

明確化する必要があります。

 

不動産購入の前に、不動産屋さんに

相談する前に、

これら2点を自分の中で

明確にしておきましょう。

 

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不動産売買契約書のチェックポイント

不動産の取引は、

高額な資産を対象とした大きな

取引です。

 

そのため、通常、

不動産売買契約書を作成して

取り交わします。

 

不動産売買契約書は、

取引に係る不動産仲介会社が

作成するのが一般的です。

 

今回は、そんな不動産売買契約書の

チェックポイントについてお話しします。

 

併せて、

不動産売買契約書に記載される内容に

ついてもお分かり頂けます。

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不動産売買契約書に記載される内容とチェックポイント

それでは、不動産売買契約書に

記載される内容と、その

チェックポイントについてお話し

していきます。

売買の目的物および売買代金

売主が所有している売買対象の不動産

について、そして、売買金額が

記載される欄です。

 

売買の対象となる土地や建物を

明確にするため、

土地・建物の所在や地番、

面積などの詳細情報について

記載があります。

 

マンションの場合は、

区分所有建物の詳細情報や

敷地件の目的たる土地の

詳細情報について

記載があります。

その売買対象不動産を、買主が

記載の売買金額を支払い、

買い受けることを

示しています。

 

売買対象不動産について

間違いがないか、

売買金額について間違いがないか

きちんと確認が必要です。

 

手付金

売買契約を締結した際に、

買主が、売主に支払う手付金の額も

記載欄があります。

手付金は、通常、売買代金の一部に、

無利息にて充当されます。

 

売買代金の支払いの時期・方法

売買代金の支払いの仕方や支払日に

ついて規定があります。

通常、売買契約の締結時に、先述の

手付金を支払い、残代金を物件の

引き渡し時に支払います。

それらの支払日についての記載があります。

支払日に、事前の了承もなく

支払いができないと

契約違反に該当する可能性があります。

期日も要チェックです。

 

支払い方法については、通常、

銀行振込にて行います。

 

 

売買対象面積・測量

売買対象となる土地の

面積に関する規定があります。

登記事項証明書(登記簿謄本)に

記載されている土地面積を

売買対象とする場合と、

 

実際に現地を測量して得られた

面積を売買対象にする場合があります。

 

売買契約締結後に測量を行い、

実測面積にて売買を行う場合は、

 

売買契約書には登記事項証明書の

面積を記載しておき、売買契約を

締結します。

 

そして、物件の引き渡しまでの

決められた期日までに、

測量を実施します。

 

測量を行い、

登記事項証明書に記載されている

土地面積と、実測面積に

差があった場合、

差額を清算します。

 

清算するタイミングは、通常、

残代金決済日です。

 

特約で、差が出ても

清算しないとする場合もあり、

事前に売主・買主が納得した内容を

契約条文もしくは特約として規定し

取引を行います。

 

いつ清算するか、

特約がある場合は特約の内容

について、要チェックです。

 

マンションの場合は、通常、測量を

行いません。

 

境界の明示

土地・一戸建て物件の不動産売買の場合、

売主は、買主に、隣地との土地の境界を

明示することを規定しています。

 

具体的には、現地で、境界標を示すことに

なります。

 

現地に境界標がないときは、

隣地所有者の立ち合い・承諾を

取り付けて、

新たに境界標を設置して

境界を確定させることが、

必要となります。

 

買主が、境界の明示を不要と

納得していれば、

特約事項に、その旨記載し、

不要の上、

取引をすることも可能です。

 

所有権移転の時期

売主から買主に所有権は

いつ移転するのかです。

買主が、売主に、

売買代金全額を支払った時点で

移転する、と規定されています。

 

引き渡しの時期

売主から買主に、物件を

引き渡す日が

いつなのか規定されます。

通常は、買主が売主に、

売買代金全額を支払う日と

同日に規定されます。

 

しかし、たとえば

売主が買い替えの方で、

引っ越しのための猶予期間を設ける

ケースもあります。

 

その場合、具体的な猶予期間を

売買契約書に記載し規定します。

 

具体例としては、

残代金決済日から10日以内に

売主は買主に物件を明け渡す

ものとする、

というような記載をします。

 

 抵当権等の抹消

抵当権とは、たとえば、

住宅ローンを利用して物件を

購入した場合、

金融機関が物件に抵当権を

設定しています。

 

買主に所有権を移転するにあたり、

この抵当権は所有権の移転を

阻害するものとなります。

 

他にも、賃借権等がありますが、

売主は、これらの、

所有権移転を阻害する権利を

すべて除去・抹消することが

規定されます。

 

所有権移転登記

売主から買主に、所有権の

移転の登記をするのは、通常、

司法書士に依頼します。 

 

その費用は、買主の負担とすることが

一般的です。

 

先述の抵当権等の抹消登記の費用は、

売主の負担とすることが一般的です。

 

引き渡し完了前の滅失・毀損

売買契約締結後から

引き渡し前までの間に、

天災等、売主、買主ともに

責任のない事由により

売買対象の不動産が滅失してしまったり、

毀損してしまい、かつ、

修復が困難な場合、

不動産売買の契約を解除することが

可能なことを規定しています。

 

この内容に該当して

売買契約を解除する場合、

売主は、手付金等の

受領済みの金員を

無利息にて返還することとなります。

 

物件状況等報告書

売主は、物件状況等報告書

という書類に、

知る限りの情報を落とし込み

買主に通知します。

 

その情報とは、売買対象物件の、

雨漏りやシロアリ被害の状況、

過去に発生・被害にあったことがあるか、

他人の配水管が自分の敷地内を

通っていること、

近隣の嫌悪施設(火葬場等)、

自治会について等が

あります。

 

設備表

一戸建てやマンションの売買等、

売買対象に建物がある場合、

売主は、設備表に各設備の有無と、

故障の有無の情報を落とし込み

買主に通知します。

 

各設備とは、給湯器やガスコンロ、

換気扇、エアコン、照明等が

あります。

 

公租公課等の分担

売買対象物件の固定資産税や

都市計画税等の負担について、

引き渡し完了日の前日までの分を

売主の負担とし、

引き渡し完了日以降の負担を

買主とすることを規定しています。

 

隠れたる瑕疵の責任

ます、瑕疵とは、見えない部分の

欠陥のことです。

 

具体的には、雨漏りやシロアリ被害、

給排水管の亀裂・裂傷による水漏れ等が

あります。

 

引き渡し完了後、隠れたる瑕疵が

見つかった場合、

売主の責任と負担で修復することを

規定しています。

 

一般的には、引き渡し完了後、

3か月以内に発覚した瑕疵について

売主は責任を負うものと

規定されています。

 

先述の物件状況等報告書にて

買主に事前に通知していた

瑕疵については、

通常、責任を負いません。

 

設備の修復

売主は、先述の設備表にて、

故障はないと通知した設備について、

引き渡し完了後、

故障が発覚した場合、

修復する責任を負います。

 

通常、引き渡し完了から、

7日以内に発覚した設備についてと

規定されています。

 

設備表にて、

故障・不具合が有りとして

事前に通知したものについては

修復の責任を負いません。

 

手付解除

不動産売買契約書に記載された

手付解除期日までであれば

売主・買主ともに売買契約を手付解除

することができます。

 

売主が手付解除する場合、

売買契約締結時に受領した手付金を

買主に変換し、

手付金と同額を買主に支払うことで

手付解除することができます。

(いわゆる手付金倍返し)

 

買主が手付解除する場合、

売買契約締結時に売主に支払った

手付金を放棄して手付解除することが

できます。

(支払い済みの手付金を

 支払ったままにする)

 

契約違反による解除・違約金

売主、または買主が、

不動産売買契約の債務の履行を

怠ったとき、その相手方に対し、

違約金の支払い請求を

することができる

という規定です。

 

債務の履行を怠ったときとは、

たとえば、

事前に相談・了承もなく、

物件を引き渡すと約束した期日に

物件を引き渡さない、

 

売買代金を支払うと約束した日に

無断で支払わない、といったことが

あげられます。

 

違約金の額は、不動産売買契約書に

明記されます。

 

多いケースは売買価格の

20%相当額ですが、

売買価格の額により、変動します。

 

違約金の額が低すぎると、

売買契約が軽いものに

なってしまうためです。

 

融資利用の特約

いわゆるローン特約についてです。

住宅ローン等の融資を利用して

物件を購入する場合、

不動産売買契約書に、

融資利用の申込先、融資金額、

そして融資承認取得期日の

記載があります。

 

 

融資の本承認を取得できない場合、

この融資承認取得期日までであれば

ローン特約により、売買契約を

白紙解除することができます。

(買主は支払い済みの手付金を

 変換してもらうことができます)

 

万が一、融資承認取得期日を過ぎて

しまった場合、ローン特約による

白紙解除はできません。

 

そのため、

この融資承認取得期日までに、

金融機関から融資の本承認を取得し、

その旨を売主に通知する必要があります。

 

なお、実際に融資を受ける金融機関を、

融資利用の申込先に記載した

金融機関と、

別の金融機関で融資を受けて

売買代金を支払うことは可能です。

 

融資利用の申込先に記載した金融機関で、

融資額に記載した金額以上の融資承認を

得ている場合、

ローン特約による解除は

買主の一存では、できなくなります。

 

また、融資本承認が得られず、

ローン解除をする場合、

融資承認取得期日までに

売主に打診しないと、

契約違反による解除に該当する

可能性があるので注意が必要です。

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まとめ

いかがでしたでしょうか。

 

不動産売買契約書に記載されている

主な取り決め事項のお話しを

致しました。

 

 

ここでお話ししたものは、特に、

期日や、その内容が

明記されているべきものになります。

 

万が一、該当した場合どうするのかを、

あらかじめ、売主・買主の双方が

理解し、捺印に臨むべきものです。

 

実際の売買契約は、

売主と買主の双方が同意した

内容にするため、

特約事項により、

双方の同意内容になるように

付加したものになりますが、

 

期日を過ぎてしまった場合や、

万が一の場合どうなるのかを

よく確認して捺印する必要があります。

 

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